شرط الاستفادة من ميزة الامتداد القانوني لعقد إيجار المسكن؛ والإقامة اللاحقة

الموضوع:شرط الاستفادة من ميزة الامتداد القانوني لعقد إيجار المسكن؛ والإقامة اللاحقة "حق" وليست "واجب" على ال حيث تنص الفقرة الأولى من المادة 29 من القانون رقم 49 لسنة 1977 في شأن تأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر على أنه: "... لا ينتهي عقد إيجار المسكن بوفاة المستأجر أو تركه العين إذا بقى فيها زوجه أو أولاده أو أي من والديه الذين كانوا يقيمون معه حتى الوفاة أو الترك ...". ويبين من نص الفقرة الأولى من المادة 29 سالفة الذكر، أنه يشترط لامتداد الإيجار لصالح زوج وأقارب المستأجر إذا توفي أو ترك العين خلال فترة الامتداد القانوني للإيجار توافر الشروط الآتية: وفاة المستأجر الأصلي أو تركه العين المؤجرة. أن يكون المستفيد من الامتداد الزوج والأولاد والوالدان. إقامة الزوج والأولاد والوالدين في العين المؤجرة حتى الوفاة أو الترك. الشرط الأول- وفاة المستأجر أو تركه العين المؤجرة: والمقصود بالترك في هذا الخصوص هو تخلي المستأجر الأصلي عن العين المؤجرة لصالح من كانوا يقيمون معه وقت حصول الترك تخلياً فعلياً، والترك المعول عليه هو الترك الإرادي، وتعبير المستأجر عن إرادته في التخلي عن العين المؤجرة قد يكون صريحاً وقد يكون ضمنياً. وواقعة ترك المستأجر العين المؤجرة لآخر من مسائل الواقع وتستقل محكمة الموضوع بتقديرها متى أقامت قضاءها على أسباب سائغة. الشرط الثاني- "أن يكون المستفيد من الامتداد الزوج أو الأولاد أو الوالدان": والزوج يشمل الذكر والأنثى، فإذا كان الرجل هو مستأجر المسكن وترك المسكن أو توفي فإن زوجته تفيد من حكم الامتداد، وإذا كانت الزوجة هي المستأجرة وتركت المسكن أو توفيت أفاد الزوج من حكم الامتداد. والمقصود بالأولاد الذين يفيدون من الامتداد، الأبناء الحقيقيون، والأبناء الذين يثبت نسبهم للمستأجر الأصلي طبقاً للشريعة الإسلامية. أما الأبناء بالتبني، فلا يفيدون من الامتداد. وامتداد عقد إيجار المسكن لا يكون إلا للأقارب من الدرجة الأولى فقط (نقض مدني في الطعن رقم 4510 لسنة 65 قضائية – جلسة 10/2/2002). الشرط الثالث- إقامة الزوج أو الأولاد أو الوالدين في العين المؤجرة حتى الوفاة أو الترك: فيشترط لإعمال النص أن يبقى الزوج والأولاد والوالدان الذين كانوا يقيمون مع المستأجر بالعين المؤجرة، حتى الوفاة أو الترك، إنما لا يشترط أن تكون إقامتهم قد استمرت مدة معينة قبل الوفاة أو الترك. حيث أنه من المُقرر في قضاء النقض أن: "مفاد نص الفقرة الأولى من المادة 29 من القانون 49 لسنه 1977- وعلى ما جرى به قضاء محكمة النقض - أنه يكفى لكي يتمتع أي من هؤلاء بميزة الامتداد القانوني لعقد الإيجار أن تثبت له إقامة مع المستأجر بالعين المؤجرة، أيا كانت مدتها وأيا كانت بدايتها بشرط أن تستمر حتى تاريخ الوفاة أو الترك". (نقض مدني في الطعن رقم 3025 لسنة 59 قضائية – جلسة 27/3/1994 مجموعة المكتب الفني – السنة 45 – صـ 561). - المقصود بالإقامة: ويقصد بالإقامة التي تبيح وتتيح للمستفيد من الامتداد القانوني التمتع بهذه الميزة، أن تكون – كما عرفتها محكمة النقض بأنها: "الإقامة المُستقرة المعتادة وانصراف نية المقيم إلى أن يجعل من هذا المسكن مراحه ومغداه بحيث لا يعول على مأوى دائم وثابت سواه، فتخرج الإقامة العارضة والعابرة والموقوتة مهما استطالت وأياً كان مبعثها ودواعيها ... وكان الفصل في كون الإقامة مستقرة أم لا مطلق سلطة قاضي الموضوع دون معقب عليه متى أقام قضاءه على أسباب سائغة". (نقض مدني في الطعن رقم 146 لسنة 43 قضائية – جلسة 28/12/1977). - وقت الاعتداد بالإقامة: ووقت الاعتداد بالإقامة هو وقت وفاة المستأجر الأصلي، فلا يعتد بالإقامة اللاحقة، حيث أنه من المُقرر في قضاء النقض أن: "الإقامة التي يترتب عليها امتداد عقد الإيجار لصالح المستفيدين من حكم المادة 29/1 ق 49 لسنة 1977. بعد وفاة المستأجر أو تركه العين. المقصود بها. الإقامة المستقرة حتى الوفاة أو الترك دون الإقامة اللاحقة". (نقض مدني في الطعن رقم 3246 لسنة 60 قضائية – جلسة 30/11/1994). - الإقامة اللاحقة حق وليس واجب: علماً بأنه لا يُشترط الإقامة اللاحقة للوفاة للمُستفيدين من حكم المادة 29/1 لأن الانتفاع بالعين المؤجرة حق لهم وليس واجباً عليهم. حيث أنه من المُقرر في قضاء النقض أن: "مفاد نص المادة 29/1 من القانون 49 لسنة 1977 يدل على أن الإقامة التي يُعتد بها لامتداد العقد لصالح المذكورين من أقارب المُستأجر هي الإقامة المُستقرة مع المُستأجر والممتدة لحين وفاته أو تركه السكن دون اشتراط إقامة لاحقة، فإذا ما توافرت الإقامة بشروطها على النحو المُتقدم أضحى من امتد إليه العقد مستأجراً أصلياً بحكم القانون الذي أوجب على المُؤجر في الفقرة الأخيرة من المادة المذكورة تحرير عقد إيجار له ولا إلزام عليه من بعد أن يُقيم بالعين المُؤجرة إذ أن انتفاعه بها حق له وليس واجباً عليه". (نقض مدني في الطعن رقم 473 لسنة 52 قضائية – جلسة 30/1/1989). كما أضطرد قضاء النقض على أنه: "من المُقرر – في قضاء هذه المحكمة – أن النص في المادة 29 من القانون رقم 49 لسنة 1977 على أنه: "لا ينتهي عقد إيجار المسكن بوفاة المستأجر أو تركه العين إذا بقى فيها زوجه أو أولاده أو أي من والديه الذين كانوا يقيمون معه حتى الوفاة أو الترك"، يدل على أن عقد إيجار المسكن لا ينتهي بالنسبة لهؤلاء بوفاة المستأجر الأصلي أو تركه العين وتستمر العلاقة الايجارية قائمة مع أي من المُستفيدين المُشار إليهم متى كانت إقامتهم مستقرة حتى الوفاة أو الترك، دون اشتراط لإقامة لاحقه. فإذا توافرت الإقامة بشروطها على النحو المتقدم أضحى من أمتد إليه العقد مُستأجراً أصلياً بحكم القانون الذي أوجب على المُؤجر تحرير عقد إيجار له - ما دام أنه لم يكشف عن إرادته في التخلي عن العين بعد وفاة المستأجر الأصلي - ولا إلزام عليه من بعد أن يقيم بالعين المؤجرة، إذ أن انتفاعه بها حق له وليس واجباً عليه". (نقض مدني في الطعن رقم 2902 لسنة 67 قضائية – جلسة 21/4/1999). - إثبات الإقامة: لما كانت "الإقامة" هي واقعة مادية، وبالتالي يجوز إثباتها بكافة طرق الإثبات بما فيها البينة (شهادة الشهود) وقرائن الأحوال، ومن أهم تلك القرائن أن الأصل في الزوجة أنها مع زوجها (المستأجر)، وإن كان ليس هناك ما يمنع من حدوث العكس، حيث يقيم الزوج في منزل أسرة زوجته، لأنه ليس في ذلك ما يتنافى مع أحكام قوانين الأحوال الشخصية. (نقض مدني جلسة 31/5/1978 مجموعة أحكام النقض 29 – 1373 – 266). وكذلك فالأصل في أبناء المستأجر الأصلي أنهم يُقيمون مع والديهم، فإن ادعى المؤجر العكس كان عليه إثبات ذلك، لكونه يدعي خلاف الثابت أصلاً ويدعي على خلاف الوضع الظاهر. وقد اعتبرت محكمة النقض تمسك الابنة المتزوجة باستمرار إقامتها بمنزل أسرتها قبل الزواج وبعده وبعدم تخليها عن الإقامة فيه، تمسكاً منها بالثابت أصلاً، فلا تكلف بإثباته. (نقض مدني في الطعن رقم 13 لسنة 48 قضائية – جلسة 23/12/1978). ولمحكمة الموضوع مطلق السلطة في التحقق من توافر شروط الإقامة من عدمه، دون معقب عليها من محكمة النقض متى أقامت محكمة الموضوع قضاءها على أسباب سائغة تكفي لحمله. (نقض مدني في الطعن رقم 211 لسنة 53 قضائية – جلسة 6/3/1991 مجموعة المكتب الفني – السنة 42 – صـ 655 – فقرة 3). وجود سند قانوني للمدعى عليه في شغل عين التداعي، كاف لرفض دعوى الطرد للغصب: لما كان ما تقدم، وكان الثابت بالأوراق، وبتقرير الخبرة الفنية المودع بملف الدعوى، وبشهادة الشهود في الخبرة، وبإقرار المدعين أنفسهم، أن (أبنه المستأجرة الأصلية) كانت تقيم مع والدتها (المستأجرة الأصلية) قبل وفاتها، ومن ثم فهي تستفيد من ميزة الامتداد القانوني لعقد إيجار مورثتها، وتعتبر مستأجرة أصلية، ومن ثم فإن إقامتها في عين التداعي – بعد الاستفادة من الامتداد القانوني لعقد إيجارها – هو حق خالص لها وليس واجب ولا إلزام عليها، وطالما ثبت السند القانوني لشغل أبنه المستأجرة الأصلي لعين التداعي، فلها أن تستضيف في شقتها من تشاء من أقاربها لرعايتها وحراستها، وعليه تضحى دعوى الطرد للغصب الماثلة قد جاءت على غير سند صحيح من القانون خليقة بالرفض. لا سيما وإنه من المقرر في قضاء محكمة النقض: "خلوص المكان لمالكه، فيكفي المُدعي إثباتاً لواقعة الغصب التي يُقيم عليها دعواه أن يُقيم الدليل على وجود المُدعى عليه في العين محل النزاع المملوكة له، لينتقل بذلك عبء إثبات العكس على عاتق المُدعى عليه بوصفه مُدعين خلاف الأصل وليثبت أن وجوده بالعين يستند إلى سبب قانوني يبرر ذلك". (نقض مدني في الطعن رقم 133 لسنة 55 قضائية - جلسة 14/12/1989. وفي الطعن رقم 1933 لسنة 49 قضائية - جلسة 14/2/1985). وعليه، فإذا نجحت – كما هو متوقع وثابت بأوراق الدعوى وشهادة الشهود في الخبرة كما فهمت من حديثكم – في إثبات وجود عقد الإيجار مع المستأجرة الأصلية، ووفاتها وامتداد عقد الإيجار لابنتها التي كانت تقيم معها قبل الوفاة، ومن ثم فإن الإقامة الدائمة في العين المؤجرة للمستفيدة هو حق لها وليس واجب عليها، وإن قيام المستفيدة من الامتداد القانوني باستضافة أقاربها في العين المؤجرة هو حق مطلق لها ولا يكون للمؤجر في هذه الحالة اللجوء للقضاء لطلب طرد الضيف من عين التداعي. حيث إنه من المقرر قانوناً، وعلى ما جرى عليه قضاء محكمة النقص، أن: "المقصود بالإيواء أو الاستضافة أن يستنزل المستأجر ضيوفاً تربطهم به صلة قرابة أو صداقة متينة، لمدة قصيرة أو طويلة، وذلك بصفة عارضة واستجابة لظروف طارئة. فإن ما يتذرع به الطاعن من نفي لصلة الخؤولة التي تربط بين المطعون عليها وبين الشخص الذي شغل الشقة – أياً كان وجه الحق فيها – لا غناء فيه لجواز إيواء من تربطه بالمستأجر صداقة وثيقة". (نقض مدني جلسة 15/3/1978 السنة 29 صـ 755. ونقض مدني في الطعن رقم 77 لسنة 54 قضائية – جلسة 27/6/1990. ونقض مدني في الطعن رقم 52 لسنة 43 قضائية – جلسة 29/2/1984). كما تواتر قضاء محكمة النقض على أن: "التنازل عن العين المؤجرة يعتبر من التصرفات القانونية ينصب على حق المستأجر في الانتفاع بالعين المؤجرة، وهو بهذا المعنى يختلف تمام الاختلاف عن "الاستضافة والإيواء" وفيها يسمح المستأجر للغير بالإقامة في العين المؤجرة – كلها أو بعضها – وذلك بصفة عارضة، لمدة طالت أو قصرت، استجابة لظروف طارئة، شريطة أن يظل المستأجر محتفظاً بالعين المؤجرة دون أن يتخلى عنها، وهذه الإقامة تعتبر على سبيل التسامح، إن شاء المستأجر أبقى عليها، وإن شاء أنهاها بغير التزام عليه قِبل الضيف". (نقض مدني في الطعن رقم 748 لسنة 62 قضائية – جلسة 25/11/1993. وفي الطعن رقم 1853 لسنة 59 قضائية – جلسة 24/3/1994. وفي الطعن رقم 77 لسنة 54 قضائية – جلسة 27/6/1990. وفي الطعن رقم 665 لسنة 52 قضائية – جلسة 9/11/1988). كما تواتر قضاء محكمة النقض على أن: "إذ كان الحكم المطعون فيه قد استخلص مما قدم إليه من قرائن وأدلة أن المطعون ضده لم يترك شقة النزاع بل إن له إقامة بها وإن كانت غير متصلة وأفصح بما له من سلطة تقديرية أن إقامة المطعون عليهما الثانية والثالثة بعين النزاع إنما تمت على سبيل الاستضافة بعد وفاة زوج المطعون عليها الثانية وتعاقد أبن المطعون عليه الثالث على العمل خارج البلاد وإن صلة القربى التي تربطها بالمطعون ضده الأول بوصفه خالها أملت عليه استضافتها دون أن يتخلى عن عين النزاع، وإذ كانت هذه الاستضافة مهما طال أمدها لا تبيح الإخلاء طالما أن المطعون ضده الأول (المستأجر الأصلي) لم يترك العين المؤجرة، فإن الحكم يكون قد طبق صحيح القانون". (نقض مدني جلسة 21/3/1981 مجموعة المكتب الفني – السنة 32 – صـ 890). كما تواتر قضاء محكمة النقض على أن: "للمؤجر الحق في طلب إخلاء العين المؤجرة إذا أجرها المستأجر من الباطن بغير أذن كتابي صريح منه، ولما كان المقصود بالتأجير من الباطن في هذا الصدد هو المعنى المراد به في الشريعة العامة أي قيام المستأجر الأصلي بتأجير حقه كاملاً أو بعضه في الانتفاع بالعين المؤجرة إليه إلى آخر في مقابل أجرة يتفق عليها بينهما، وكان يقصد بالإيواء أو الاستضافة أن يستنزل المستأجر ضيوفاً تربطهم به صلة قرابة أو صداقة متينة لمدة قصيرة أو طويلة وذلك بصفة عارضة واستجابة لظروف طارئة، شريطة أن يظل المستأجر محتفظاً بالعين المؤجرة دون أن يتخلى عنها، فإن ما يتذرع به الطاعن من نفي لصلة "الخؤولة" التي تربط بين المطعون عليها وبين الشخص الذي شغل الشقة – أياً كانت وجه الحق فيها – لا غِناء فيه، لجواز إيواء من تربطه بالمستأجر صداقة وثيقة". (نقض مدني جلسة 15/3/1978 مجموعة المكتب الفني – السنة 29 – صـ 755. ونقض مدني جلسة 2/12/1981 مجموعة المكتب الفني – السنة 32 – صـ 2195. ونقض مدني في الطعن رقم 77 لسنة 54 قضائية – جلسة 27/6/1990. ونقض مدني في الطعن رقم 52 لسنة 43 قضائية – جلسة 29/2/1984). كما إن قيام المستأجر الأصلي أو المستفيد من ميزة الامتداد القانوني لعقد الإيجار، بالإقامة مؤقتاً في مكان آخر غير العين المؤجرة له، مع إقامة أحد أقاربه في العين المؤجرة له، لا يعني تخليه عن العين المؤجرة له. حيث إنه من المقرر في قضاء محكمة النقض أنه: "لما كان الثابت من الأوراق أن الطاعن تمسك طوال مراحل الدعوى بعقد الإيجار الصادر إليه عن شقة النزاع، وإنه لم يتركها، وأن إقامة والدته بها كان قياماً منه بواجبات اجتماعية ليأويها فيها مما ينبئ عن تمسكه بإجارة العين، علاوة عن انتظامه في دفع أجرتها للمؤجر، وكان الحكم المطعون فيه قد أقام قضاءه بإخلاء الشقة مثار النزاع على مجرد اعتبار إقامة الطاعن في مسكن آخر يعتبر تخلياً منه عنها لوالدته، وهذا القول من الحكم لا يدل بذاته على أن الطاعن قصد إلى ترك العين المؤجرة بعنصريه المادي والمعنوي، ولا يكفي للرد على دفاعه في هذا الشأن، مما يعيب الحكم المطعون فيه بالقصور في التسبيب الذي أدى به إلى مخالفة القانون بما يوجب نقضه". (نقض مدني في الطعن رقم 3699 لسنة 63 قضائية – جلسة 24/3/1994). وعليه، وطالما أثبت المدعى عليه في دعوى الطرد للغصب أن وجوده بالعين يستند إلى سبب قانوني يبرره، هو إقامته مع أبنه شقيقته المستفيدة من ميزة الامتداد القانوني لعقد إيجار عين التداعي، وذلك بناء على طلبها لرعايتها أثناء مرضها ولحراستها لكونها مقيمة بمفردها في تلك العين، وكان للمستأجر مطلق الحرية في استضافة من يرى استضافته من أقاربه، لمدة قصيرة وبصفة عارضة لمواجهة ظروف طارئة، وهو جائز قانوناً، فتكون دعوى الطرد للغصب الماثلة قد جاءت بالمخالفة لحقيقة الواقع وصحيح القانون جديرة بالرفض