النصوص التى تحكم الملكية الشائعة فى القانون المدنى المصرى

الفرع الثاني ـ الملكية الشائعة

( أولا) أحكام الشيوع:

(مادة 818)

1.

إذا تعدد أصحاب الحق العيني على شيء غير مفرزة حصه كل منهم، فهم شركاء على الشيوع وتكون حصصهم متساوية ما لم يثبت غير ذلك .
2.

وتسري النصوص التالية على الملكية الشائعة كما تسري على الحقوق العينية الشائعة الأخرى ما لم تتعارض مع طبيعة الحق أو مع ما يقرره القانون

(مادة 819)

1.

لكل شريك الحق في استعمال الشيء الشائع و استغلاله بقدر حصته وبمراعاة حقوق شركائه .
2.

وله أن يتصرف في حصته الشائعة .

(مادة 820)

تكون إدارة المال الشائع و التصرف فيه من حق الشركاء مجتمعين ما لم ينص القانون على خلاف ذلك .

(مادة 821)

1.

لأغلبية الشركاء على أساس قيمة الحصص أن تقوم بأعمال الإدارة المعتادة ، ولها أن تعين من الشركاء أو من الغير مديرا يقوم بهذه الأعمال ولها أن تضع نظاما للإدارة .
2.

ويسري ما تتخذه الأغلبية على جميع الشركاء وخلفائهم سواء كان الخلف عاما أو خاصا .

(مادة 822)

إذا لم تتوفر الأغلبية المنصوص عليها في المادة السابقة فللمحكمة بناء على طلب أي شريك أن تتخذ من التدابير ما تقتضيه الضرورة أو المصلحة ولها أن تعين عند الحاجة من يدير المال الشائع.

(مادة 823)

إذا تولى أحد الشركاء عملا من أعمال الإدارة المعتادة ولم تعترض عليه أغلبية الشركاء في وقت مناسب اعتبر فيما قام به نائبا عن الجميع فإذا اعترضت الأغلبية لا ينفذ تصرف الشريك في حق باقي الشركاء .

(مادة 824)

1.

للشركاء الذين يملكون على الأقل ثلاثة أرباع المال الشائع أن يقرروا في سبيل تحسين الانتفاع بهذا المال من التغييرات الأساسية و التعديل في الغرض الذي أعد له ما يجاوز الإدارة المعتادة ، على أن يخطروا باقي الشركاء بذلك القرار كتابة قبل إحداث التغيير أو التعديل ولمن خالف من هؤلاء أن يتقدم إلى المحكمة باعتراضه خلال ثلاثين يوما من وقت الأخطار
2.

و للمحكمة إذا اعتمدت قرار الأغلبية . أن تقرر ما تراه مناسبا من التدابير.

(مادة 825)

لكل شريك الحق في أن يتخذ من الوسائل ما يلزم لحفظ الشيء الشائع وذلك دون حاجة لموافقة باقي الشركاء .

(مادة 826)

نفقات حفظ المال الشائع وإدارته وسائر التكاليف المقررة عليه يتحملها جميع الشركاء كل بنسبة حصته ، ما لم يتفق الشركاء جميعا على غيره أو يقض القانون بخلافة .

(مادة 827)

للشركاء الذين يملكون على الأقل ثلاثة أرباع المال الشائع أن يقرروا التصرف فيه إذا استندوا في ذلك إلى أسباب قوية وكانت القسمة ضارة بمصالح الشركاء، وعليهم أن يخطروا باقي الشركاء بقرارهم كتابه ولمن خالف من هؤلاء أن يتقدم إلى المحكمة باعتراضه خلال ستين يوما من وقت الإخطار وللمحكمة تبعا للظروف التصريح بالتصرف أو رفضه.

(مادة 828)

في الحالات التي ينص فيها القانون على حق أغلبية الشركاء في الإدارة غير المعتادة أو التصرف لا تتوفر الأغلبية في شريك واحد مهما بلغت حصته في المال .

(مادة 829)

إذا تصرف الشريك في جزء مفرز من المال الشائع فلا يكون للتصرف أثر ، فيما يتعلق بنقل الملكية أو إنشاء الحقوق العينية الأخرى إلا إذا وقع هذا الجزء عند القسمة في نصيب الشريك المتصرف .

( ثانيا ) انقضاء الشيوع بالقسمة :

( مادة 830)

1.

لكل شريك أن يطلب قسمة المال الشائع ما لم يكن مجبرا على البقاء في الشيوع بمقتضى القانون أو التصرف ، ولا يجوز الإجبار على البقاء في الشيوع بمقتضى التصرف القانوني إلى أجل يجاوز خمس سنين . فإذا كان الأجل لا يجاوز هذه المدة سرى الإجبار في حق الشريك ومن يخلفه .
2.

ومع ذلك فللمحكمة ، بناء على طلب أحد الشركاء إن تأمر بالبقاء في الشيوع مدة تحددها أو بالاستمرار فيه إلى أجل لاحق للأجل المشروط وذلك متى كانت القسمة العاجلة ضارة بمصالح الشركاء . كما لها أن تأمر بالقسمة قبل انقضاء الأجل المشروط إذا وجد سبب قوي يبرر ذلك.

(مادة 831)

1.

للشركاء جميعا أن يتفقوا على قسمة المال الشائع بالطريقة التي يرونها ما لم يقض نص بغيرة .
2.

ولا يجوز إجراء القسمة بالاتفاق إذا كان أحد الشركاء غير كامل الأهلية ما لم يكن له ولي ، وكذلك إذا كان أحدهم غائبا أو مفقودا وثبتت غيبته أو فقده .

(مادة 832)

1.

للمتقاسم الحق في طلب القسمة التي تمت بالتراضي إذا لحقه منها غبن يزيد على الخمس ، ويكون التقدير حسب قيم الأشياء وقت القسمة
2.

وتسقط دعوى الإبطال بمرور سنه من وقت القسمة .
3.

وللمدعي عليه أن يمنع الإبطال إذا أكمل للمدعي نقدا أو عينا ما نقص من نصيبه.

(مادة 833)

ترفع دعوى القسمة أمام المحكمة الكلية وللمحكمة أن تندب خبيرا أو أكثر لإفراز الأنصبة إن كان المال يقبل القسمة عينا دون نقص كبير في قيمته .

(مادة 834)

1.

تكون الأنصبة على أساس أصغر حصة ولو كانت القسمة جزئية .
2.

ويجب أن يجنب الكل شريك نصيبه إذا اتفق الشركاء على ذلك ، أو تعذرت القسمة على أساس أصغر حصة .
3.

ويجوز أن يكمل ما نقص من قيمة النصيب العيني بمعدل يدفعه من يحصل على نصيب أكبر من قيمة حصته .

(مادة 835)

بعد الانتهاء من الفصل في المنازعات المتعلقة بتكوين الأنصبة و المنازعات الأخرى ، فإن كانت الأنصبة قد كونت بطريق التجنيب أصدرت المحكمة حكما بإعطاء كل شريك نصيبه المفرز. وإن كانت قد كونت على أساس أصغر حصة تجري القسمة بالاقتراع وتثبت المحكمة ذلك في المحضر وتصدر حكما بإعطاء كل شريك نصيبه المفرز .

(مادة 836)

1.

إذا كانت قسمة المال عينا غير ممكنة أو كان من شأنها إحداث نقص كبير قي قيمته ، حكمت المحكمة ببيعه بالمزاد بالطريقة المبينة في قانون المرافعات.
2.

ويجوز للمحكمة أن تأمر بقصر المزايدة على الشركاء إذا طلبوا ذلك بالإجماع ما لم يكن بينهم غير كامل الأهلية وليس له ولي أو كان بينهم من ثبتت غيبته أو فقده .

(مادة 837)

1.

يجب على الشركاء ، سواء كانت القسمة قضائية أو اتفاقية ، أن يدخلوا الدائنين المشهرة حقوقهم قبل رفع الدعوى أو قبل إبرام القسمة الاتفاقية ، وإلا كانت القسمة غير نافذة في حقهم .
2.

ولدائني كل شريك أن يعارضوا في أن تتم القسمة القضائية في غيبتهم ، وتكون المعارضة بإنذار رسمي يوجه إلى جميع الشركاء ويجب على الشركاء إدخال من عارض من الدائنين في الدعوى وإلا كانت القسمة غير نافذة في حقهم .

(مادة 838)

يعتبر المتقاسم مالكا وحده للنصيب المفرز الذي اختص به في القسمة وتكون ملكيته له خالصة من كل حق رتبه غيره من الشركاء ما لم يكن الحق قد تقرر بإجماع الشركاء أو بأغلبيتهم وفقا للقانون .

(مادة 839)

إذا كانت حصة الشريك قبل القسمة مثقلة بحق عيني ترتب على القسمة أن يثقل هذا الحق نصيب الشريك المفرز أو جزءا مما وقع في هذا النصيب بعادل قيمة الحصة التي كانت مثقلة بالحق وتعين المحكمة هذا الجزء عند عدم اتفاق ذوى الشأن .

(مادة 840)

1.

يضمن كل متقاسم للآخر ما يقع في النصيب الذي اختص به من تعرض أو استحقاق لسبب سابق على القسمة .
2.

فإذا استحق نصيب المتقاسم كله أو بعضه ، كان له أن يطلب فسخ القسمة وإجراء قسمة جديدة إذا كان ممكنا دون ضرر لباقي المتقاسمين أو للغير فإن لم يطلب الفسخ أو تعذر إجراء قسمة جديدة كان لمستحق الضمان الرجوع على المتقاسمين الآخرين بمقدار ما نقص من نصيبه على أساس قيمة الأموال المقسومة فإذا كان أحدهم معسرا وزع القدر الذي يلزمه على مستحق الضمان وجميع المتقاسمين غير المعسرين .

(مادة 841)

يضمن المتقاسم ما يقع لغيره من المتقاسمين من تعرض أو استحقاق لسبب لاحق للقسمة يرجع إلى فعله ، ويلتزم بتعويض مستحق الضمان عما نقص من نصيبه مقدار وقت الاستحقاق ، ويقع باطلا كل اتفاق على خلاف ذلك.

(مادة 842)

مع عدم الإخلال بما تقضي به المادة السابقة لا يكون للضمان محل إذا وجد اتفاق صريح على الإعفاء منه في الحالة الخاصة التي نشأ عنها أو كان الاستحقاق راجعا إلى خطأ المتقاسم نفسه.

( ثالثا) قسمة المهايأة :

(مادة 843)

1.

للشركاء جميعا أن يتفقوا على قسمة منافع المال الشائع مهايأة بأن ينتفع كل منهم بجزء مفرز مدة معينة لا يصح أن تزيد على خمس سنين، وتنتهي القسمة بانقضاء المدة المتفق عليها دون حاجة إلى تنبيه .
2.

فإذا لم يتفق على مدة اعتبرت القسمة لمدة سنه تمتد سنه بسنه ، وتنتهي إذا نبه أحد الشركاء شركاءه برغبته في ذلك قبل انقضاء السنة الجارية بستين يوما .
3.

وإذا انتهت القسمة ، وبقي الشركاء كل منهم منتفعا بالجزء الذي اختص به دون اعتراض من أحدهم تجددت لمدة سنه تمتد على النحو السابق .

(مادة 844)

للشركاء جميعا أن يتفقوا على قسمة منافع المال الشائع مهايأة بأن يتناوبوا الانتفاع به كل منهم لمدة تتناسب مع حصته .

(مادة 845)

للشركاء أثناء القسمة النهائية أن يتفقوا على قسمة المال الشائع مهايأة بينهم حتى تتم القسمة النهائية فإذا تعذر اتفاقهم على قسمة المهايأة جاز للمحكمة بناء على طلب أحد الشركاء أن تأمر بها .

(مادة 846)

تخضع قسمة المهايأة من حيث أهلية المتقاسمين وحقوقهم و التزاماتهم ومن حيث الاحتجاج بها على الغير لأحكام عقد الإيجار ما لم تتعارض هذه الأحكام مع طبيعة القسمة .

( رابعا ) الشيوع الإجباري :

(مادة 847)

إذا تبين من الغرض الذي أعد له المال الشائع أنه يجب أن يبقي شائعا فليس للشريك أن يطلب قسمته ولا أن يتصرف في حصته تصرفا يتعارض مع ذلك الغرض .

( خامسا ) ملكية الطبقات والشقق :

(مادة 848)

1.

تسري نصوص المواد التالية على كل بناء أو مجموعة أبنية لعدة أشخاص ، كل منهم يملك جزءا مفرزا وحصة شائعة في الأجزاء المشتركة .
2.

ومن يملك جزءا مفرزا يعتبر مالكا حصة شائعة في الأجزاء المشتركة ما لم يثبت خلافة .

(مادة 849)

1.

تشتمل الأجزاء المشتركة : الأرض وهيكل البناء و أجزاءه وملحقاته غير المعدة للاستعمال الخاص بأحد الملاك ، تشمل بوجه خاص.

( أ ) ـ الأرض المقام عليها البناء و الأفنية و الممرات الخارجية و الحدائق وموافق السيارات .

(ب) ـ أساسيات البناء ـ والأسقف والأعمدة المعدة لحملها و الجدران الرئيسية.

(ج) ـ المداخل ، و الممرات الداخلية ، و السلالم ، و المصاعد .

( د ) ـ الأماكن المخصصة للحراس وغيرهم من العاملين في خدمة البناء

(هـ) ـ الأماكن المخصصة للخدمات المشتركة .

2. ( و ) ـ كل أنواع الأنابيب والأجهزة إلا ما كان منها داخل أحد الأجزاء المفرزة وتقتصر منفعته على مالك هذا الجزء.

كل ما سبق ما لم يرد في سندات الملك ما يخالفه .

(مادة 850)

1.

الأجزاء المشتركة التي تقتصر منفعتها على بعض الملاك فقط تكون ملكا مشتركا لهؤلاء الملاك .
2.

وبوجه خاص تكون الحواجز الفاصلة بين جزءين من أجزاء الطبقة ملكا مشتركا لمالكيها.

(مادة 851)

تكون حصة كل مالك في الأجزاء المشتركة بنسبة قيمة الجزء الذي يملكه مفرزا ، وتقدر قيمة هذا الجزء على أساس مساحته وموقعة وقت إنشاء البناء .

(مادة 852)

الأجزاء المشتركة لا تقبل القسمة ، ولا يجوز للمالك أن يتصرف في حصة منها مستقلة عن الجزء الذي يملكه مفرزا و التصرف في الجزء المفرز يشمل حصة المتصرف في الأجزاء الشائعة .

(مادة 853)

1.

للملاك بأغلبية ثلاثة أرباع الأنصبة أن يضعوا نظاما لضمان حسن الانتفاع بالعقار وإدارته .
2.

ولا يحوز أن تفرض في النظام قيود على ملكية الأجزاء المفرزة أو المشتركة لا يبررها تخصيص هذه الأجزاء أو موقعها .

(مادة 854)

لكل مالك ، في سبيل الانتفاع بالجزء الذي يملكه مفرزا أن يستعمل الأجزاء المشتركة فيما خصصت له مع مراعاة حقوق غيره من الملاك .

(مادة 855)

لكل مالك ، أن يتصرف في الجزء المفرز الذي يملكه ، وله أن يستعمله وأن يستغله بما لا يتعارض مع التخصيص المتفق عليه أو مع ما أعد له .

(مادة 856)

1.

يجوز لكل مالك أن يحدث على نفقته تعديلا في الأجزاء المشتركة إذا كان من شأنه تحسين الانتفاع بتلك الأجزاء دون أن يغير من تخصيصها أو يلحق الضرر بالملاك الآخرين .
2.

ويجب ، قبل إحداث التعديل ، الحصول على موافقة الجمعية العمومية للاتحاد وفقا لنص المادة 867 ، وفي حالة عدم وجود اتحاد الحصول على موافقة أغلبية ثلاثة أرباع الأنصبة ، فإذا لم يحصل على الموافقة كان له أن يطلب من المحكمة التصريح له بإجرائه .

(مادة 857)

لا يجوز لأي مالك أن يقوم بعمل من شأنه أن يهدد سلامة البناء أو يغير في شكله أو مظهرة الخارجي .

(مادة 858)

1.

نفقات حفظ الأجزاء المشتركة وصيانتها وإدارتها وتجديدها يتحملها جميع الملاك كل بنسبة حصته في تلك الأجزاء .
2.

ومع ذلك فنفقات الخدمات المشتركة التي تخص بعض الملاك أو يتفاوت الانتفاع بها تفاوتا واضحا توزع بنسبة ما يعود منها على كل طابق أو شقة من منفعة .
3.

كل ذلك ما لم يتفق على خلافة .

(مادة 859)

1.

يجوز للملاك بأغلبية الأنصبة ، أن يكونوا اتحادا لإدارة العقار وضمان حسن الانتفاع به .
2.

ويكون لاتحاد الملاك شخصية اعتبارية من تاريخ شهر الاتفاق على تكوينه .
3.

وينظم شهر اتحاد الملاك بقرار يصدر من وزير العدل .

(مادة 860)

1.

إذا لم يوجد اتحاد للملاك تكون إدارة الأجزاء المشتركة وفقا لما يتم الاتفاق عليه في النظام المشار إليه في المادة 853 والقواعد العامة في إدارة الملكية الشائعة .
2.

فإذا وجد اتحاد الملاك تسري النصوص التالية واللائحة العامة لإدارة ملكية الطبقات و الشقق التي تصدر بمرسوم .

(مادة 861)

1.

يجوز لاتحاد الملاك أن يمتلك طبقة أو شقة أو أكثر ملكية مفرزة ، ويكون له أن يتصرف فيها.
2.

ولا يكون للاتحاد بسبب ملكية بعض الأجزاء المفرزة أصوات في الجمعية العمومية.

(مادة 862)

يعتبر اتحاد الملاك حارسا على الأجزاء المشتركة ويكون مسئولا بهذه الصفة عن الأضرار التي تلحق الملاك أو الغير ، دون إخلال بحقه في الرجوع على غيره وفقا للقانون .

(مادة 863)

1.

تتكون الجمعية العمومية من جميع الملاك .
2.

وإذا تعدد الأشخاص الذين يملكون معا طبقة أو شقه فيعتبرون فيما يتعلق بعضوية الجمعية مالكا واحدا ، وعليهم أن يوكلوا من يمثلهم فيها فإذا لم يتفقوا فللمحكمة بناء على طلب أحدهم أو على طلب مدير الاتحاد أن تعين من يمثلهم .

(مادة 864)

1.

لكل مالك عدد من الأصوات في الجمعية العمومية يتناسب مع حصته في الأجزاء المشتركة .
2.

ومع ذلك فإذا كانت حصة المالك تزيد على النصف ، انقص عدد ما له من أصوات إلى ما يساوى مجموع أصوات باقي الملاك

(مادة 865)

1.

يجوز للمالك أن يوكل غيره في حضور اجتماعات الجمعية العمومية و التصويت فيها
2.

ولا يحوز لشخص واحد أن يكون وكيلا عن أكثر من مالك كما لا يجوز لمن له عدد من الأصوات مساو لأصوات باقي الأعضاء أن يكون وكيلا عن غيره
3.

ولا يجوز لمدير الاتحاد ولا لأحد معاونيه ولا لأزوجهم أن يكونوا وكلا عن الملاك.

(مادة 866)

تصدر قرارات الجمعية العمومية بأغلبية ما للحاضرين من أصوات ما لم ينص القانون على غير ذلك .

(مادة 867)

تصدر قرارات الجمعية العمومية بأغلبية أصوات جميع الأعضاء في شأن :

( أ ) ـ التفويض في اتخاذ قرار من القرارات التي تكفي للموافقة عليها أغلبية أصوات الحاضرين.

(ب) ـ تعيين أو عزل مدير الاتحاد أو أعضاء مجلس الإدارة

(ج) ـ التصريح لأحد الملاك بإحداث تعديل في الأجزاء المشتركة وفقا لنص المادة 856.

( د ) ـ تعديل نسب توزيع النفقات المنصوص عليها في الفقرة الثانية من المادة 858 إذا أصبح هذا التعديل ضروريا بسبب تغيير تخصيص بعض الطبقات أو الشقق .

(هـ) ـ شروط تنفيذ الأعمال التي تفرضها القوانين أو اللوائح

( و ) ـ الشروط التي يتم بها التصرف في الأجزاء المشتركة إذا أصبح هذا التصرف واجبا تفرضه القوانين أو اللوائح .

( ز ) ـ تجديد البناء في حالة الهلاك كليا أو جزئيا ، وتوزيع نفقاته على الملاك.

(مادة 868)

عند هلاك البناء كليا أو جزئيا يخصص ما قد يستحق بسببه لأعمال التجديد ما لم يجمع الملاك على غير ذلك .

(مادة 869)

تصدر قرارات الجمعية العمومية بأغلبية ثلاثة أصوات جميع الأعضاء في شأن :

( أ ) ـ وضع نظام للملكية لضمان حسن الانتفاع بالعقار وإدارته أو تعديله .

(ب) ـ إحداث تعديل أو تغيير أو إضافة في الأجزاء المشتركة إذا كان من شأن ذلك تحسين الانتفاع بها في حدود ما خصص له العقار وعلى الجمعية في هذه الحالة أن تقرر بنفس الأغلبية توزيع نفقات ما قررته من أعمال وكذلك نفقات تشغيل وصيانة ما استحدث .

ولا يجوز لأي مالك أن يمنع أو يعطل تنفيذ ما قررته الجمعية ولو اقتضى هذا التنفيذ القيام بأعمال داخل طبقته أو شقته ولمن يلحقه ضرر بسبب تنفيذ الإهمال التي قررتها الجمعية الحق في مطالبه الاتحاد بالتعويض.

(ج) ـ التصرفات العقارية التي من شأنها كسب أو نقل أو ترتيب حق من الحقوق العينية بالنسبة للأجزاء المشتركة غير المنصوص عليها في المادة 867 (و)

(د) ـ تملك الاتحاد جزءا من الأجزاء المفرزة والتصرف فيما يملكه من هذه الأجزاء.

(مادة 870)

تصدر قرارات الجمعية العمومية بإجماع أصوات الأعضاء في شأن:

(أ)- التصرف في جزء من الأجزاء المشتركة إذا كان الاحتفاظ بهذا الجزء ضروريا للانتفاع بالعقار وفقا للتخصيص المتفق عليه .

(ب)- إنشاء طبقات أو شقق جديدة بغرض تمليكها ملكية مفرزة.

(مادة 871)

1.

تعين الجمعية العمومية مديرا للاتحاد من بين الملاك أو من غيرهم لمدة لا تزيد على سنتين قابلة للتجديد
2.

وإذا لم تعين الجمعية العمومية مديرا للاتحاد كان لكل مالك أن يطلب من محكمة الأمور المستعجلة تعيين مديرا مؤقت .

(مادة 872)

يمثل المدير الاتحاد أمام المحاكم و الجهات الإدارية وفي التعامل مع الغير .

(مادة 873)

يتولى المدير تنفيذ نظام الملكية وقرارات الجمعية العمومية وحفظ الأجزاء المشتركة وذلك بالإضافة إلى ما يتقرر له من اختصاصات أخرى وفقا للقانون .

(مادة 874)

1.

يجوز إنشاء مجلس لإدارة الاتحاد لمساعدة المدير والرقابة على أعماله وإبداء الرأي للجمعية فيما يراه والقيام بما تكلفة به .
2.

إذا لم ينص في نظام الملكية على إنشاء مجلس للإدارة يجوز للجمعية العمومية بأغلبية أصوات جميع الأعضاء أن تقرر إنشاء المجلس .