إتحاد الشاغلين

إتحاد الشاغلين

معنى إتحاد الشاغلين: سمى إتحاد شاغلين لانه لا يشترط أن يكون الشاغلين ملاك فسواء ملاك أو مستاجرين فقد اوجب القانون إنشاء إتحاد .

وقد صدر قانون البناء رقم 119 لسنة 2008 لينظم على وجه الدقة اتحاد الشاغلين وحددت المادة 72 شروط إنشاء اتحاد الشاغلين كالأتى" تنشأ اتحادات لشاغلى العقارات المبنية والتى لا يقل عدد وحداتها عن خمس وحدات ، أو المجمعات السكنية سواء كانت كلها أو بعضها سكنية أو غير سكنية ، مملوكة أو بحق انتفاع أو مؤجرة لأشخاص طبيعية أو اعتبارية وذلك أيا كان تاريخ إنشائها أو شغلها ، كما يجوز إنشاء اتحاد يضم أكثر من عقار ، ويجوز تكوين اتحاد يضم مجموعة عقارات متجاورة ، وفى حالة التجمعات السكنية المتكاملة من مجاورة أو أكثر يلتزم الشاغلون وملاك هذا التجمع بإنشاء شركة أو أكثر للإدارة والصيانة ، لها الاختصاصات المقررة لاتحاد الشاغلين ، وذلك كله طبقا لما تحدده اللائحة التنفيذية لهذا القانون من إجراءات فى هذا الشأن .


• إنقضاء إتحاد الشاغلين

يجوز إنقضاء اتحاد الملاك لأسباب قانونية أو إتفاقية وسنستعرض الأسباب التى ذكرتها القوانين والقرارات التى نظمت إتحاد الشاغلين .

1- هلاك البناء

فبأستقراء المادة 868 من القانون المدنى نجدها تنص على أنه : " 1- إذا هلك البناء بحريق أو بسبب آخر ، فعلى الشركاء أن يلتزموا من حيث تجديده ما يقرره الإتحاد بالأغلبية المنصوص عليها فى المادة 864 ما لم يوجد إتفاق يخالف ذلك ...............".

يفهم من النص أنه فى حالة هلاك العقار يجوز لهم تجديده أو أى إتفاق آخر بما يعنى أنه يجوز لهم عدم التجديد وإنهاء الإتحاد على أسس محدده ينقضى على أثرها الاتحاد وهذا هو الانقضاء الاتفاقى . هذا ما نص عليه القانون المدنى بشكل عام .

2- نقصان الشاغلين

ومن ثم نص فى المادة 72 من القانون 119 لسنة 2008 التى تتطلب أكثر من خمس طوابق لإقامة اتحاد ملاك .

يفهم من ذلك أنه فى حالة نقصان الشاغلين عن خمس يجوز قانوناً حل إتحاد الملاك وهذا هو الانقضاء القانونى ما لم يرد الملاك الاستمرار فى الاتحاد ويذكر هذا الامر بشكل صريح كتابتاً .

3- فقد شرط العضوية

وكذلك الحال فى المادة 6 من قرار وزير الأسكان رقم 200 لسنة 2009 الخاص بالنظام النموذجى لاتحاد الشاغلين التى تنص على أنه :

" تزول عضوية الاتحاد فى حالة فقد شرط العضوية طبقاً لهذا النظام ".

وايضاً الحال فى المادة 9 من قرار وزير الأسكان رقم 200 لسنة 2009 الخاص بالنظام النموذجى لاتحاد الشاغلين التى تنص على أنه :

" تسقط العضوية عن عضو مجلس الإدارة بزوال أحد شروط اكتساب عضوية المجلس أو بقرار من الجمعية العمومية للاتحاد " .

من المواد يتضح أن الاتحاد ينقضى إذا فقد العضو احد اسباب اكتساب عضوية الاتحاد وهذا أمر بديهى .

يتبين من كل القوانين سواء المدنى أو البناء أو قرار اتحاد الشاغلين أن الاتحاد يقوم بقوة القانون إذا توافرت شروطه أما إذا طرأ تعديل فى ملكية العقار ، نتج عنه تخلف إحدى الشروط سالفة البيان ، ينقضى الاتحاد الانقضاء القانونى . غير أنه فى حالة ما إذا قل عدد الملاك عن النصاب القانونى ، واتفق الملاك كتابة على استمرار الاتحاد ، يستمر اتحاد الملاك.

ومن البديهى أنه فى حالة بيع الوحدة أو تركها تنقضى عضوية البائع فى الاتحاد ليحل محله المشترى بعد سداده كامل الثمن .

كذلك اللائحة التنفيذية لقانون البناء المادة 163 تنص على أنه :

" تسقط العضوية عن عضو مجلس الإدارة بزوال أحد شروط اكتساب عضوية المجلس أو بقرار من الجمعية العمومية للاتحاد ".




جميع حقوق الطبع والنشر محفوظة لشركة لادس


• رئيس إتحاد الشاغلين

وبطبيعة الحال لابد من وجود رئيس لإدارة اتحاد الشاغلين ولكن السؤال الذى يفرض نفسه هو كيفية اختيار رئيس لاتحاد الشاغلين وكيف نظم القانون طريقة اختياره

حيث نصت المادة 79 من القانون رقم 119 لسنة 2008 على : " يكون مالك وحدات العقار رئيس الاتحاد ، فإذا تعدد الملاك فعليهم اختيار رئيس الاتحاد من بينهم .

فإذا رفض المالك أو الملاك رئاسة الاتحاد انتخبت الجمعية العمومية لاتحاد الشاغلين رئيسا للاتحاد من بين أعضاء الاتحاد من غير الملاك ، فإذا تعذر على الجمعية العمومية تعيين الرئيس أو لم تجد من يقبل التعيين تولت الوحدة المحلية المختصة بالمحافظة الكائن بدائرتها العقار تعيين من تراه من غير الشاغلين ، وللجمعية العمومية للاتحاد أن تعين – فى أى وقت تراه – رئيسا للاتحاد بدلا من الرئيس المعين بمعرفة الوحدة المحلية المختصة " .

كما أن اللائحة التنفيذية لقانون البناء المادة 162 تذكر نفس المعنى السابق ونصها كالتالى :

"يكون مالك العقار رئيسا للاتحاد فإذا تعدد الملاك فعليهم اختيار رئيس الاتحاد من بينهم ، فإذا رفض المالك أو الملاك رئاسة الاتحاد كتابة تنتخب الجمعية العمومية رئيسا للاتحاد ويشترط فيمن يرشح نفسه رئيسا للاتحاد وفى أعضاء مجلس إدارة الاتحاد ما يلى :

أن يكون عضوا بالجمعية العمومية للاتحاد .

أن يكون كامل الأهلية بالنسبة للشخص الطبيعى .

ألا يكون قد حكم عليه بعقوبة جناية أو فى جنحة مخلة بالشرف والأمانة مالم يكن قد رد إليه اعتباره" .

اما المادة (8) من قرار وزير الأسكان رقم 200 لسنة 2009 الخاص بالنظام النموذجى لاتحاد الشاغلين التى تنص على أنه :

" يكون مالك العقار رئيساً للاتحاد فإذا تعدد الملاك فعليهم اختيار رئيس الاتحاد من بينهم ، فاذا رفض المالك أو الملاك رئاسة الاتحاد كتابةً تنتخب الجمعية العمومية رئيساً للاتحاد ويشترط فيمن يرشح نفسه رئيساً للاتحاد وفى أعضاء مجلس إدارة الاتحاد ما يلى :

أن يكون عضواً بالجمعية العمومية للاتحاد.

أن يكون كامل الأهلية بالنسبة للشخص الطبيعى .

ألا يكون قد حكم علية بعقوبة جنائية أو فى جنحة مخلة بالشرف والأمانة ما لم يكن قد رد إليه اعتباره " .

وحيث أن أعمال رئيس اتحاد الشاغلين شأنه شأن الوكيل فى أعمال الوكالة كما حددتها نص المادة 701 بفقرتيها من القانون المدنى فمن ثم ينطبق عليه أحكام نص المادة 709 من القانون المدنى الذى نصه كالاتى : " 1- الوكالة تبرعية ، ما لم يتفق على غير ذلك صراحة أو يستخلص ضمنا من حالة الوكيل .

2- فإذا إتفق على أجر للوكالة كان هذا الأجر خاضعا لتقدير القاضى ، إلا إذا دفع طوعا بعد تنفيذ الوكالة " .

وبالقياس فإن رئيس اتحاد الشاغلين قد يؤدى عمله كخدمات بدون أجر . ويتم تحديد ذلك فى ذات القرار الصادر بتعيينه أو فى قرار لاحق ، مع العلم أنه يمكن إعادة النظر فى الأجر بالنقص أو الزيادة سواء طوعاً من قبل اتحاد الشاغلين أو طبقاً لتقدير القاضى إذا اختلفا .

وكذلك بكلا الامرين سواء بالقياس على الوكالة فى القانون المدنى أو بصريح النص فى المادة 79 من القانون 119 لسنة 2008

يمكن لرئيس اتحاد الشاغلين أن يتنحى عن إلتزاماته إذا أخل أو عجز أو غير ذلك من الأسباب عن القيام بالتزاماته آنفة البيان ، كما يجوز عزله بقرار من الأغلبية أو بأمر يصدر من رئيس المحكمة الابتدائية الكائن فى دائرتها العقار.






وعلى الوحدات المحلية وغيرها من الجهات المختصة خلال مدة لا تجاوز ثلاثة أشهر من تاريخ صدور اللائحة التنفيذية لهذا القانون ونظام اتحاد الشاغلين ، إخطار شاغلى العقارات التى تسرى عليها أحكام هذا الباب والتى لم يتم إنشاء الاتحاد بها للقيام بإنشاء اتحادات للشاغلين ، أو توفيق أوضاع اتحادات الملاك القائمة ، ومتابعة القيام بإنشاء الاتحادات أو توفيق الأوضاع وذلك وفقا لما تحدده اللائحة التنفيذية لهذا القانون " .

وبذلك يكون قانون البناء قد شمل كل الوحدات التى لا يقل عدد شاغليها عن خمس اشخاص وسوى بين وحدات التمليك والايجار وحق انتفاع سواء اشخاص طبيعين أو اعتباريين الكل يحتاج الى اتحاد الشاغلين وتكون مهمته كما حددتها المادة 75 من قانون البناء رقم 119 لسنة 2008 الحفاظ على سلامة البناء ككل وعلى الاخص الأجزاء المشتركة فيه وضمان الصيانه الدوريه لها حيث ان تلك الاجزاء هى مصدر للخلافات التى تحتاج الى اتفاق لتنظيمها .

ومن ثم جاءت اللائحة التنفيذية لقانون البناء المادة 155 لتضع التنظيم التفصيلى لنص المادة ونصها كالتالى :

" يحدد رئيس الجهة الإدارية مقر الإدارة المختصة بشئون اتحاد الشاغلين وبيان العاملين بها ومسئوليات وواجبات كل منهم ويعلن هذا القرار فى لوحة الإعلانات بمقر الجهة الإدارية .

تتولى الإدارة المختصة بشئون اتحاد الشاغلين حصر العقارات والمجمعات السكنية بنطاق الجهة الإدارية والتى تستوجب تكوين اتحاد شاغلين لها طبقا للمادة (72) من القانون وكذا حصر اتحادات الملاك القائمة لتوفيق أوضاعها .

وعلى الإدارة المختصة خلال مدة لاتجاوز ثلاثة أشهر من تاريخ صدور اللائحة ونظام اتحاد الشاغلين إخطار شاغلى العقارات التى تسرى عليها أحكام الفصل الأول من الباب الرابع من القانون والتى لم يتم إنشاء الاتحاد بها للقيام بإنشاء اتحادات للشاغلين أو توفيق أوضاع اتحادات الملاك القائمة ، وذلك بكتاب موصى عليه بعلم الوصول ، مع لصق نسخة من الإخطار فى مكان ظاهر من العقار . ويباشر رئيس الاتحاد إجراءات قيد الاتحاد لدى الإدارة المختصة وذلك خلال خمسة وأربعين يوما من تاريخ أنتهاء المدة المشار إليها فى الفقرة السابقة ويكتسب الاتحاد الشخصية الاعتبارية اعتبارا من تاريخ قيده ".

مع العلم أن الماده الثانية من قرار وزير الأسكان رقم 200 لسنة 2009 الخاص بالنظام النموذجى لاتحاد الشاغلين يوجب إنشاء إتحاد شاغلين يكون هدفه الحفاظ على سلامة الاجزاء المشتركة ونصه كالتالى " مع عدم الإخلال بحقوق المالك على العقار والتى تقررها القوانين يتولى الاتحاد الحفاظ على سلامة العقار وأجزائه المشتركة وملحقاته ، وضمان صيانته وترميمه وتدعيمه والحفاظ على طابعه المعمارى وتوفير الخدمات المطلوبة للعقار."


• عضوية اتحاد الشاغلين

نصت المادة 77 من القانون رقم 119 لسنة 2008 على أنه: " يعد عضوا باتحاد الشاغلين كل من يشغل وحدة فى العقار سواء كان مالكا أو صاحب حق انتفاع أو مشترياً بعقد غير مسجل أو مستأجرا لها أو يحوزها بموجب سند قانونى سواء كان شخصا طبيعيا أو اعتباريا . كما يعتبر عضوا باتحاد الشاغلين مالك العقار كله أو بعضه ولو لم يكن من الشاغلين . فإذا تعدد ملاك العقار غير الشاغلين ناب عنهم من يختارونه فى عضويه الاتحاد ، وإذا تعدد الشاغلون للوحدة مثلهم من يختارونه فى العضوية .

وفى العقارات التى تخضع بعض وحداتها للقانون رقم 4 لسنة 1996 يكون مالك الوحدة هو عضو الاتحاد ويلتزم بأداء اشتراك اتحاد الشاغلين وكافة الالتزامات الأخرى المقررة وفقا لهذا القانون ".

• إدارة اتحاد الشاغلين

تتولى الجمعية العمومية تشكيل مجلس إدارة الاتحاد بالكيفية المنصوص عليها فى نص المادة 78 من قانون البناء حيث نصت على انه :

" تتولى الجمعية العمومية تشكيل مجلس إدارة الاتحاد من رئيس الاتحاد وأمين للصندوق وعضو ، وفى حالة زيادة عدد الوحدات على سبع ينتخب نائب للرئيس طبقا لما تحدده اللائحة التنفيذية لهذا القانون "

وقد ألزمت المادة 70 منه كل اتحادات ملاك العقارات القائمة وقت العمل بهذا القانون بتوفيق أوضاعها بما يتفق مع أحكامه وذلك خلال اثنى عشر شهرا من تاريخ صدور نظام اتحاد الشاغلين .

ومن ثم جاءت اللائحة التنفيذية لقانون البناء المادة 156 لتذكر نفس المعنى ونصها كالتالى :

" على شاغلى العقارات إنشاء اتحادات للشاغلين وفقا للنظام الصادر من الوزير المختص .

كما يجوز إنشاء اتحاد شاغلين يضم أكثر من عقار أو مجموعة عقارات متجاورة على ألا يقل إجمالى عدد وحدات هذه العقارات عن خمس وحدات ".

اما المادة (5) من قرار وزير الأسكان رقم 200 لسنة 2009 الخاص بالنظام النموذجى لاتحاد الشاغلين فتنص على أنه : "يصبح عضواً فى الاتحاد كل شاغل لوحدة من وحدات العقار وكذلك كل من يشغل اياً من وحدات العقار فى تاريخ لاحق على قيد الاتحاد سواء كان مالكاً أو صاحب حق انتفاع أو مشترياً بعقد غير مسجل أو مستأجرأً لها أو يحوزها بموجب سند قانونى سواء كان شخصاً طبيعياً أو اعتبارياً ، وفى العقارات التى تخضع بعض وحداتها للقانون رقم 4 لسنة 1996 يعتبر مالك الوحدة هو عضو الاتحاد .

كما يعد عضواً بالاتحاد مالك العقار كله أو بعضه ولو لم يكن من الشاغلين .

فى حالة تعدد الشاغلين للوحدة مثلهم من يختارونه فى عضوية الاتحاد" .

مع ملاحظة أن المادة 4 منه قد نصت على أنه : "لا يترتب على عضوية الاتحاد اكتساب لحق فى الملكية ولا تعد اعترافاً بالوضع القائم ".

وهذه المادة تخص بالذكر المستولى على وحدة بدون سند من القانون فلابد له من التواجد فى اتحاد الشاغلين ولكن ليس معنى ذلك انهاء اى خصومة بين المغتصب وصاحب العقار على اعتبار ان ذلك اعتراف منه بالوضع القائم وانما هو يدخل هنا الاتحاد لسداد الالتزامات المادية التى تخص الوحده المغتصبه وذلك اسوةً بدفع الايجار على اعتبار أنه مقابل انتفاع وليس اعتراف بالوضع القائم . طعون بالنقض ارقام 1813 لسنة 57 ق جلسة 21/01/1993 ، 1107 لسنة 50 جلسة 20/03/1984، 277 لسنة 49 جلسة 20/01/1983، 994 لسنة 45 جلسة 04/03/1980



• أختصاصات اتحاد الشاغلين

يختص إتحاد الشاغلين بكل قرار يتعلق بالمبنى خصوصاً ما يتعلق بالاجزاء المشتركة منه.

فوفقاً لقانون البناء رقم 119 لسنة 2008 نجد المواد من 80 إلى 89 قد حددت اختصاصات اتحاد الشاغلين على سبيل الحصر تفصيلا ونصهم كالاتى: المادة 80 تنص على انه :

" مع عدم الإخلال بحكم المادة السابقة تختص الجمعية العمومية للاتحاد بانتخاب وعزل الرئيس المنتخب وأعضاء مجلس إدارة الاتحاد ، واتخاذ جميع القرارات التى تحقق أهداف الاتحاد وذلك وفقا للقواعد والإجراءات التى تحددها اللائحة التنفيذية لهذا القانون .

كما تختص الجمعية العمومية بتحديد الالتزامات المالية التى يلتزم بها الشاغلون ، وفقا لما تحدده اللائحة التنفيذية لهذا القانون فى هذا الشأن" .

والمادة 81 تنص على انه :

" تشكل الجمعية العمومية لاتحاد الشاغلين من كافة أعضاء الاتحاد وتنعقد مرة على الأقل كل سنة أو بناء على طلب من مجلس إدارة الاتحاد أو بدعوة موقعة من ربع الأعضاء على الأقل ، أو بناء على طلب من الجهة المختصة إذا رأت ضرورة لذلك .

ويعتبر اجتماع الجمعية العمومية صحيحا بحضور الأغلبية المطلقة لأعضائها فإن لم يكتمل العدد أجل الاجتماع إلى جلسة أخرى تعقد خلال مدة أقلها ساعة وأقصاها خمسة عشر يوما من تاريخ الاجتماع الأول ، ويكون الانعقاد فى هذه الحالة صحيحا بحضور أى عدد من الأعضاء .

وتصدر قرارات الجمعية بما فيها تحديد الاشتراكات والالتزامات الأخرى بموافقة أغلبية أعضاء الجمعية العمومية الحاضرين .

ولا يكون لمن تخلف عن سداد الالتزامات المالية صوت معدود فى المداولات وتحدد اللائحة التنفيذية لهذا القانون إجراءات دعوة أعضاء الجمعية العمومية .

وتكون قرارات الجمعية العمومية لاتحاد الشاغلين ملزمة لكافة أعضاء الاتحاد ".

والمادة 82 تنص على انه :

"على عضو الجمعية العمومية إذا كان شخصا اعتباريا أو مالكا للعقار غير شاغل له أو شاغلين متعددين لوحدة واحدة أن يخطر رئيس الاتحاد باسم من يختاره لتمثيله فى العضوية .

وفى جميع الأحوال يجوز لأى عضو ولو كان ممثلا لشخص اعتبارى أو لمالك فى العقار أو شاغلين متعددين لوحدة واحدة أن ينيب عنه من يراه فى حضور اجتماعات الجمعية العمومية ، وذلك وفقا لما تحدده اللائحة التنفيذية لهذا القانون .

وعلى كل عضو بالجمعية العمومية لاتحاد الشاغلين فى حالة التصرف فى الوحدة التى يشغلها سواء بالبيع أو الإيجار أن يخطر الوحدة المحلية ورئيس الاتحاد كتابة بهذا التصرف .

ولا تقبل عضوية العضو الجديد إلا بعد سداد ما على الوحدة من التزامات ".

والمادة 83 تنص على انه :

"على عضو الجمعية العمومية الذى لا يقيم فى العقار أن يخطر رئيس الاتحاد بمحل إقامته أو بموطنه المختار وبالتغيير الذى يطرأ عليه . وإلا صح إعلانه طبقا للقواعد العامة ولما تبينه اللائحة التنفيذية لهذا القانون ".

والمادة 84 تنص على انه :

" توجه الدعوة لحضور الجمعية العمومية للاتحاد إلى جميع أعضائها قبل الموعد المحدد للاجتماع بخمسة عشر يوما على الأقل وتتم الدعوة وفقا لما تحدده اللائحة التنفيذية لهذا القانون ".

والمادة 85 تنص على انه :

"تتكون موارد الاتحاد من الالتزامات المالية التى تقررها الجمعية العمومية على جميع الشاغلين ، أو عائد ناتج استثمار موارد الاتحاد ، أو التبرعات التى يتلقاها الاتحاد من الأعضاء أو من غيرهم ، وتحدد اللائحة التنفيذية لهذا القانون الإجراءات التى تتخذ فى هذا الشأن .

ويتولى أمين الصندوق تحصيل الالتزامات المالية التى تقررها الجمعية العمومية ، وإعداد الموازنة التقديرية والحساب الختامى وعرضهما على الجمعية العمومية وذلك كله طبقا لما تحدده اللائحة التنفيذية لهذا القانون" .

والمادة 86 تنص على انه :

"يتولى مجلس إدارة الاتحاد تنفيذ قرارات الجمعية العمومية ، ويتولى رئيس المجلس الدعوة إلى عقد اجتماعات الجمعية العمومية ، كما يباشر إجراءات قيد الاتحاد فى السجلات الخاصة بالوحدة المحلية المختصة ، وعليه أن يخطر الوحدة المحلية بما يطرأ من تعديل على البيانات الخاصة بالعضوية ، ويتولى إدارة وتصريف شئون الاتحاد ، وتمثيله أمام القضاء والجهات الحكومية ، ولمجلس الإدارة أن ينيب غيره فى ذلك .

ويتولى نائب رئيس مجلس إدارة الاتحاد أو أمين الصندوق اختصاصات رئيس الاتحاد فى حالة غيابه" .

والمادة 87 تنص على انه :

" يكون للاتحاد فى سبيل تحصيل الالتزامات المالية التى تحددها الجمعية العمومية حق الامتياز على الوحدة وملحقاتها ومالها من حصة شائعة فى الأرض والأجزاء المشتركة للعقار وما بها أو على منقولات شاغل الوحدة إذا لم يكن مالكا لها ، وتحسب مرتبة هذا الامتياز من يوم قيده كما يعفى قيد حق الامتياز أو تجديدة أو شطبه أو إلغاء الشطب من الرسوم أو الضرائب أو المصروفات .

ولرئيس الاتحاد أو نائبه بحسب الأحوال بعد تكليف الشاغل الذى لم يف بالتزاماته المالية أن يستصدر من قاضى الأمور الوقتية المختص أمرا بالأداء وتكون العقارات والمنقولات المشمولة بحق الامتياز ضامنة لتنفيذ الأمر أو الحكم وفى جميع الأحوال يترتب على عدم سداد كل أو بعض الاشتراكات أو الالتزامات والنفقات المشار إليها ما يترتب على عدم سداد الأجرة من آثار قانونية ".

والمادة 88 تنص على انه :

" يلتزم الشاغل بإجراء الإصلاحات الداخلية للوحدة التى يشغلها ولسائر الأجزاء المفرزة التى يملكها أو يحوزها متى كان من شأن عدم إجرائها الإضرار بأحد من الشاغلين أو إلحاق أذى بالمبنى ، وإذا تراخى الشاغل عن تنفيذ الإصلاحات المذكورة جاز لرئيس الاتحاد – بعد تكليف الشاغل بالإصلاح بكتاب مسجل بعلم الوصول خلال سبعة أيام على الأقل – أن يستصدر من القاضى المختص بالأمور المستعجلة فى المحكمة الكائن بدائرتها العقار إذنا بدخول الوحدة لتنفيذ الإصلاحات على نفقة الشاغل" .

والمادة 89 تنص على انه :

" يلتزم الخلف العام أو الخاص لعضو اتحاد الشاغلين قبل الاتحاد بذات الحقوق والواجبات المقررة فى هذا القانون والتى ترتبت فى ذمة السلف " .

كما تأتى المادة 76 من قانون البناء لتعطى لاتحاد الشاغلين شخصية اعتبارية بمجرد قيد الاتحاد فى الوحدات المحلية .

أما اللائحة التنفيذية لقانون البناء المواد 168،169 تذكر نفس مضمون المواد السابقة ونصهم كالتالى :

المادة 168 تنص على أنه "مع عدم الإخلال بحقوق المالك على العقار تختص الجمعية العمومية للاتحاد باتخاذ جميع القرارات التى تحقق أهداف الاتحاد ولها على الأخص ما يلى : -

- انتخاب وعزل رئيس الاتحاد المنتخب وأعضاء مجلس الإدارة أو أحدهم وذلك بالاقتراع السرى مع مراعاة أن يتم انتخاب البديل فى ذات الجلسة فى حالة العزل .

إقرار الموازنة التقديرية للاتحاد .

تحديد الاشتراكات والالتزامات المالية للشاغلين .

التصديق على الحساب الختامى للاتحاد .

الموافقة على الأعمال المطلوب تنفيذها بالعقار للمحافظة على سلامته وأجزائه المشتركة وملحقاته والحفاظ على طابعه المعمارى وتوفير الخدمات المطلوبة للعقار .

اتخاذ القرارات والإجراءات اللازمة للمحافظة على نظافة الأجزاء المشتركة للعقار ( المدخل – السلالم – السطح وما إلى ذلك ) .

النظر فى الشكاوى والتظلمات التى تقدم من ذوى الشأن .

العمل على فض المنازعات التى تنشأ بين الأعضاء بسبب يتعلق باستخدام العقار .

فإذا كان جميع أعضاء الجمعية العمومية ملاكا لوحدات العقار يضاف لما تقدم الاختصاصات التالية للجمعية العمومية :-

تعيين حارس أو أكثر وغيره من العاملين بالعقار وعزلهم وتحديد أجورهم تنظيم استخدام الأجزاء المشتركة فى العقار ".

المادة 169 تنص على أنه:

" يلتزم الشاغل بإجراء الإصلاحات الداخلية للوحدة التى يشغلها ولسائر الأجزاء المفرزة التى يملكها أو يحوزها متى كان من شأن عدم إجرائها الإضرار بأحد من الشاغلين أو إلحاق ضرر بالمبنى ، وإذا تراخى الشاغل عن تنفيذ هذه الإصلاحات جاز لرئيس الاتحاد – بعد تكليف الشاغل بالإصلاح بكتاب مسجل بعلم الوصول خلال سبعة أيام على الأقل – أن يستصدر من قاضى الأمور الوقتية بالمحكمة الكائن بدائرتها العقار إذنا بدخول الوحدة لتنفيذ الإصلاحات على نفقة الشاغل" .

كذلك المادة 11 من قرار وزير الأسكان رقم 200 لسنة 2009 الخاص بالنظام النموذجى لاتحاد الشاغلين فقد تحدثت على اختصاصات الجمعية العمومية للأتحاد على وجه مفصل اختصاصاتها باتخاذ القرارات وانتخاب الرئيس وعزلة وتحديد الاشتراكات والالتزامات المالية للشاغلين وغيرها من التخصصات الوارد تفصيلاً بنص المادة والتى تذكر نفس الاختصاصات الواردة فى قانون البناء .

وحيث أن لاتحاد الملاك ذمة مالية مستقلة ، وله حق التقاضى ، وله أهلية فى حدود الغرض الذى انشئ من أجله ، وله نائب يعبر عن إرادته متمثلة فى مأمور الاتحاد ، فقد استقر الفقه والقضاء على تمتعه بالشخصية الاعتبارية .

طعن بالنقض رقم 135 لسنة 15ق – مجموعة أحكام النقض – جلسة 25/6/1964 ص 868 : " ان الاتحاد تثبت له الشخصية المعنوية ، ومن المستقر عليه القضاء والفقه فى مصر هو جواز مساءلة الشخص المعنوى عن الأخطاء التى يرتكبها ممثلوه عند القيام بإدارة شئونه ، أن الاعتراف بالاشخاص الاعتبارية وتقرير مساءلتها مدنيا عما يسند إليها من أعمال غير مشروعة يعتبر من الأصول العامة التى يقوم عليها النظام الاجتماعى والاقتصادى فى مصر وتعتبر بالتالى من المسائل المتعلقة بالنظام العام فى نص المادة 28 من القانون المدنى ".


• المراقبة و الاشراف على إتحاد الشاغلين

تتولى الوحدة المحلية المختصة سلطة مراقبة قيام اتحادات الشاغلين طبقاً لنص المادة 76 من قانون البناء رقم 119 لسنة 2008 والاشراف على أعمالها من حيث : قيد الاتحاد وبيان أسماء أعضائه وممثله القانونى ودعوة الاتحاد الى الإجتماع لمباشرة أعماله ، وكذلك تعيين لجنة مؤقتة فى حالة تراخى الملاك فى أن يكونوا اتحاد شاغلين .

ذلك طبقاً لنص المادة 73 من قانون البناء رقم 119 لسنة 2008 والذى ينص على أنه " فى حالة عدم توفيق أوضاع اتحاد ملاك العقار القائم وقت العمل بهذا القانون أو عدم إنشاء اتحاد للشاغلين للعقار الذى تنطبق عليه أحكام هذا الفصل ، تتولى الوحدة المحلية المختصة بالمحافظة الكائن بدائرتها العقار تعيين لجنة مؤقتة للإدارة مكونة من رئيس ونائب وأمين الصندوق من غير الشاغلين تتولى المهام المنوط بها اتحاد الشاغلين وذلك لحين اجتماع الجمعية العمومية وانتخاب مجلس إدارة لاتحاد شاغلى العقار ".

وهذا القانون يتمشى مع نص المادة 866 من القانون المدنى والذى نصه كالأتى:

1"- يكون للإتحاد مأمور يتولى تنفيذ قراراته ، ويعين بالأغلبية المشار إليها فى المادة 864 ، فإن لم تتحقق الأغلبية عين بأمر يصدر من رئيس المحكمة الإبتدائية الكائن فى دائرتها العقار بناء على طلب أحد الشركاء بعد إعلان الملاك الآخرين لسماع أقوالهم .

وعلى المأمور إذا إقتضى الحال أن يقوم من تلقاء نفسه بما يلزم لحفظ جميع الأجزاء المشتركة وحراستها وصيانتها ، وله أن يطالب كل ذى شأن بتنفيذ هذه الإلتزامات .

كل هذا ما لم يوجد نص فى نظام الإتحاد يخالفه .

2- ويمثل المأمور الاتحاد أمام القضاء حتى فى مخاصمة الملاك إذا إقتضى الأمر ."


• جزاءات عدم تنفيذ الالتزامات المالية للشاغلين

حيث أن سلامة المبنى كله يتوقف على سلامة كل وحدة على حدة .

الأمر الذى جعل المشرع فى قانون البناء يلزم كل شاغل سواء مالك أو مستأجر ملزم بإجراء الصيانة اللازمة للوحدة الخاصة به وقرر المشرع فى قانون البناء عدة جزاءات لعدم تنفيذ الالتزامات المالية للشاغلين.

1- لا يكون لمن تخلف عن سداد الالتزامات المالية صوت معدود

حيث تنص المادة (81) من منه على انه :

" ......... وتصدر قرارات الجمعية بما فيها تحديد الاشتراكات والالتزامات الأخرى بموافقة أغلبية أعضاء الجمعية العمومية الحاضرين .

ولا يكون لمن تخلف عن سداد الالتزامات المالية صوت معدود فى المداولات وتحدد اللائحة التنفيذية لهذا القانون إجراءات دعوة أعضاء الجمعية العمومية .

وتكون قرارات الجمعية العمومية لاتحاد الشاغلين ملزمة لكافة أعضاء الاتحاد ".

2- يترتب على عدم سداد الالتزامات المالية ما يترتب على عدم سداد الأجرة

فقد جاء ذلك فى المادة (87) التى تنص على انه :

" يكون للاتحاد فى سبيل تحصيل الالتزامات المالية التى تحددها الجمعية العمومية حق الامتياز على الوحدة وملحقاتها ومالها من حصة شائعة فى الأرض والأجزاء المشتركة للعقار وما بها أو على منقولات شاغل الوحدة إذا لم يكن مالكا لها ، وتحسب مرتبة هذا الامتياز من يوم قيده كما يعفى قيد حق الامتياز أو تجديدة أو شطبه أو إلغاء الشطب من الرسوم أو الضرائب أو المصروفات .

ولرئيس الاتحاد أو نائبه بحسب الأحوال بعد تكليف الشاغل الذى لم يف بالتزاماته المالية أن يستصدر من قاضى الأمور الوقتية المختص أمرا بالأداء وتكون العقارات والمنقولات المشمولة بحق الامتياز ضامنة لتنفيذ الأمر أو الحكم وفى جميع الأحوال يترتب على عدم سداد كل أو بعض الاشتراكات أو الالتزامات والنفقات المشار إليها ما يترتب على عدم سداد الأجرة من آثار قانونية ".

3- إستصدار أمر من قاضى الأمور الوقتية بالتنفيذ على نفقة الشاغل

حيث تنص المادة (88) من قانون البناء على أنه

" يلتزم الشاغل بإجراء الإصلاحات الداخلية للوحدة التى يشغلها ولسائر الأجزاء المفرزة التى يملكها أو يحوزها متى كان من شأن عدم إجرائها الإضرار بأحد من الشاغلين أو إلحاق أذى بالمبنى ، وإذا تراخى الشاغل عن تنفيذ الإصلاحات المذكورة جاز لرئيس الاتحاد – بعد تكليف الشاغل بالإصلاح بكتاب مسجل بعلم الوصول خلال سبعة أيام على الأقل – أن يستصدر من القاضى المختص بالأمور المستعجلة فى المحكمة الكائن بدائرتها العقار إذناً بدخول الوحدة لتنفيذ الإصلاحات على نفقة الشاغل ".

4- غرامة شهرية

والأكثر من ذلك تأتى المادة 109 من قانون البناء لتعطى غرامة للمقصر فى أداء إلتزاماته فى الصيانة حيث يأتى نصها كالتالى : " يعاقب كل شاغل يتخلف عن أداء اشتراك الصيانة أو الالتزامات المالية المقررة بغرامة شهرية لا تقل عن عشرة جنيهات ولا تجاوز مائة جنيه تتعدد بعدد أشهر التخلف ويحكم فضلا عن ذلك بإلزامه بأدائه الالتزامات المالية المقررة ".

كذلك نص المواد 21،22 من قرار وزير الأسكان رقم 200 لسنة 2009 نجدهم يوضحون الأجزاء المسؤل عن صيانتها الشاغل والجزاءات التى تترتب على عدم تنفيذ الالتزامات المالية المقررة وقد شملت نفس معنى مواد قانون البناء السابقة الذكر .



==========================

قـــــــــرار وزاري

رقم ( 200) لسنة 2009  

وزير الإسكان والمرافق والتنمية العمرانية :-

	بعد الإطلاع القانون المدني الصادر بالقانون رقم ( 131 ) لسنة 1948 .
	وعلى  قانون نظام الإدارة المحلية الصادر بالقانون رقم 43 لسنة 1979 ولائحته التنفيذية وتعديلاتهما .
	وعلى قانون تأجير وبيع ألاماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر الصادر بالقانون رقم 49 لسنة 1977 ولائحته التنفيذية .
	وعلى القانون رقم 136 لسنة 1981 في شأن بعض الأحكام الخاصة بتأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر ولائحته التنفيذية .
	وعلى قرار البناء الصادر بالقانون رقم 119 لسنة 2008 ولائحته التنفيذية .

قــــــرر

(المادة الأولى )

يعمل بشأن نظام اتحاد الشاغلين بالنموذج المرفق    

(المادة الثانية)

يلغى القرار الوزاري رقم 1096 لسنة 1979 بإصدار النظام النموذجي لاتحاد الملاك .

(المادة الثالثة)

 ينشر هذا القرار في الوقائع المصرية , ويعمل به اعتبارا" من اليوم التالي لتاريخ نشره .

وزير الإسكان

والمرافق والتنمية العمرانية

صدر في 21/5/2009

*****************************************************************************************************

النظام النموذجي لإتحاد الشاغلين  

الباب الأول

بيانات الاتحاد وأهدافه

مادة (1) بيانات الاتحاد :-

اتحاد شاغلي العقار الكائن برقم                             بشارع            

بحي (أو مدينة أو قرية ) بمحافظة                                       ومقره بالعقار المذكور                     

مادة (2 ) أهدافه الاتحاد :-  

مع عدم الإخلال بحقوق المالك على العقار والتي تقررها القوانين يتولى الاتحاد الحفاظ على سلامة العقار وأجزائه المشتركة وملحقاته , وضمان صيانته وترميمه وتدعيمه والحفاظ على طابعة المعماري وتوفير الخدمات المطلوبة للعقار .

الباب الثاني

عضوية الاتحاد

 

مادة (3) :عضوية الاتحاد :

 وبياناتهم وفقا للجدول المرفق .

مادة (4) :

لا يترتب على عضوية الاتحاد اكتسابا لحق في الملكية لا تعد اعترافا بالوضع القائم.

مادة (5) : اكتساب عضوية الاتحاد :

	يصبح عضوا" في الاتحاد كل شاغل لوحدة من وحدات العقار وكذلك كل من يشغل اى من وحدات العقار في تاريخ لاحق على قيد الاتحاد سواء كان مالكا أو صاحب حق انتفاع ومشتريا بعقد غير مسجل لها أو يحوزها بموجب سند قانون سواء كان شخصا" طبيعيا أو اعتباريا , وفى العقارات التي تخضع بعض وحداتها للقانون رقم 4 لسنة 1996 يعتبر مالك الوحدة هو عضو الاتحاد .
	كما يعد عضوا " بالاتحاد مالك العقار كله أو بعضه ولو لم يكن من الشاغلين .
	في حالة تعدد الشاغلين للوحدة مثلهم من يختارونه في عضوية الاتحاد .

مادة ( 6) زوال عضوية الاتحاد :

تزول عضوية الاتحاد في حالة فقد شرط العضوية طبقا لهذا النظام .

الباب الثالث

إدارة الاتحاد

مادة (7) :إدارة الاتحاد :

يدار الاتحاد من خلال :-

-       الجمعية العمومية للاتحاد :-

  وتتكون من كافة أعضاء الاتحاد .

مجلس الإدارة :-  

 تتولى الجمعية العمومية تشكيلة لتنفيذ قراراتها من رئيس الاتحاد وأمين للصندوق وعضو وفى حالة زيادة عدد الوحدات عن سبع ينتخب نائب للرئيس .

مادة (8) : مجلس إدارة الاتحاد :

يكون مالك العقار رئيسا" للاتحاد فإذا تعدد الملاك فعليهم اختيار رئيس الاتحاد من بينهم , فإذا رفض المالك أو الملاك رئاسة الاتحاد كتابة تنتخب الجمعية العمومية رئيسا للاتحاد ويشترط فيمن يرشح نفسه رئيسا الاتحاد  وفى أعضاء مجلس إدارة الاتحاد ما يلي :-

	أن يكون عضوا بالجمعية العمومية للاتحاد .
	أن يكون كامل الأهلية بالنسبة للشخص الطبيعي .
	إلا يكون قد حكم بعقوبة جناية أو في جنحة مخلة بالشرف والأمانة ما لم يكن قد رد إليه اعتباره .

مادة ( 9) سقوط عضوية مجلس الإدارة  :

تزول عضوية الاتحاد في حالة فقد شرط العضوية طبقا لهذا النظام .

 مادة (10) : 

تكون نسبة التصويت والمساهمة في الالتزامات التي تقررها الجمعية العمومية بناء على مسطح نصيب الوحدة من الأرض منسوبا الى اجمالى مسطح الأرض , على أن يحتسب المتر المسطح للانشغال التجاري و الادارى بضعف المتر المسطح للانشغال التجاري و الادارى بضعف المتر المسطح للانشغال السكنى .

 مادة ( 11) : اختصاصات الجمعية العمومية للاتحاد : -

مع عدم الإخلال بحقوق المالك على العقار تختص الجمعية العمومية للاتحاد باتخاذ جميع القررارت التي تحقق أهداف الاتحاد ولها على الأخص ما يلي :-

	انتخاب وعزل رئيس الاتحاد المنتخب وأعضاء مجلس الإدارة أو احد هم وذلك بالاقتراع مع مراعاة أن يتم انتخاب البديل في ذات الجلسة في حالة العزل .,
	إقرار الموازنة التقديرية للاتحاد .
	تحديد الاشتراكات والالتزامات المالية للشاغلين .
	التصديق على الحساب الختامي للاتحاد .
	الموافقة على الأعمال المطلوب تنفيذها بالعقار للمحافظة على سلامة العاقر وأجزائه المشتركة وملحقاته والحفاظ على طابعة المعماري وتوفير الخدمات المطلوبة للعقار .
	اتخاذ القرارات والإجراءات اللازمة للمحافظة على نظافة الأجزاء المشتركة للعقار ( المدخل – السلالم -* والسطح وما الى ذلك ) .
	النظر في الشكاوى والتظلمات التي تقدم من ذوى الشأن .
	العمل على فض المنازعات التي تنشا بين الأعضاء بسبب يتعلق باستخدام العقار يضاف لما تقدم الاختصاصات التالية للجمعية :-
	تعيين حارس أو أكثر وغيره من العاملين بالعقار وعزلهم وتحديد أجورهم .
	تنظيم استخدام الأجزاء المشتركة في العقار .

مادة ( 12) : دعوة الجمعية العمومية :-

تنعقد الجمعية العمومية للاتحاد مرة على الأقل كل سنة أو بناء على طلب مجلس إدارة الاتحاد وبدعوة موقعة ممن ربع الأعضاء على الأقل أو بناء على طلب من الإدارة المختصة إذا رأت لذلك .

مادة (13) :- عضو الاتحاد غير المقيم بالعقار:-

على عضو الجمعية العمومية الذي لا يقيم في العقار أن يخطر رئيس الاتحاد بمحل أقامته أو بموطنه المختار وبالتغيير الذي يطرأ عليه . وألا صح إعلانه في قلم كتاب المحكمة المختصة التي يقع في دائرتها العقار.

 مادة (14) الإنابة في حضور اجتماع الجمعية العمومية :

    على عضو الاتحاد حضور اجتماعات الجمعية العمومية بشخصه وفى حالة اعتذاره عن عدم الحضور عليه أبلاغ رئيس الاتحاد كتابة قبل موعد الاجتماع .

    وفى جميع الأحوال يجوز لاى عضو ولو كان ممثلا لشخص اعتباري أو لمالك في العقار او شاغلين متعددين لوحده واحدة أنة ينيب عنه في حضور اجتماعات الجمعية من يراه من أعضاء الجمعية العمومية ولا تكون إلا لعضو واحد فقط .

مادة (15) :نصاب الاجتماع :

    لا يكون اجتماع الجمعية العمومية صحيحا ألا بحضور الأغلبية المطلقة لأعضائها فأن لم يكتمل النصاب القانوني للاجتماع ينعقد الاجتماع الثاني في الميعاد المحدد بالدعوة وذلك خلال مدة اقلها ساعة وأقصاه خمسة عشر يوما" من تاريخ الاجتماع الأول ويكون الانعقاد في هذه الحالة صحيحا" بحضور اى عدد من الأعضاء .

    ويجب في بداية كل جلسة أن تحرر ورقة حضور يثبت بها أسماء جميع الحاضرين وصفتهم سواء كان عضوا أو من ينوب عنه .

    وتنظر الجمعية العمومية في الموضوعات المدرجة بجدول الأعمال , كما يجوز لها النظر في المستجد من الموضوعات بموافقة أغلبية الحاضرين من أعضاء الجمعية العمومية .

 

مادة (16) : اتخاذ القرارات :

    تصدر قرارات في المسائل المطروحة بما فيها تحديد الاشتراكات والالتزامات الأخرى بموافقة أغلبية أعضاء الجمعية الحاضرين كنون المن تخلف عن سداد الالتزامات معدودة إذ القرارات

    وتكون قرارات الجمعية العمومية لاتحاد الشاغلين ملزمة لكافة أعضاء حتى وان لم يحضر الاجتماع .   

مادة (17) محاضر الجلسات :

    تدوين محاضر الجلسات وقراراتها بدفتر محاضر الجلسات مبينا به مكان وزمان الاجتماع وأسماء الحاضرين والمعتذرين والغائبين بدون عذر وأسماء من لهم حق التصويت من الحاضرين القرارات والأصوات التي حازها كل قرار .

الباب الرابع

مالية الاتحاد

مادة (18) :

السنة المالية :

    تبدأ السنة المالية للاتحاد في أول يناير وتنتهي في 31ديسمبر من كل سنة على أن تبدأ السنة الأولى من تاريخ قيد الاتحاد وتنتهي في 31ديسمبر من السنة التالية .

مادة ( 19) : موارد الاتحاد :-

تتكون موارد الاتحاد من :-

	الاشتراكات والالتزامات المالية التي يؤديها الأعضاء وفقا تقرره الجمعية العمومية
	عائد استثمار موارد الاتحاد المنصوص عليها في القانون .
	التبرعات التي يتلقاها الاتحاد من الأعضاء أو من غيرهم .
	القروض التي تتاح للاتحاد وفقا للمادة 97 من القانون .

مادة ( 20) الدفاتر :

        يمسك مجلس إدارة الاتحاد دفاتر " لحسن سير العمل .

الباب الخامس

الاصطلاحات الداخلية

مادة (21) : 

     يلتزم الشاغل بأجراء الإصلاحات الداخلية للوحدة التي يشغلها ولسائر الأجزاء المفروزة التي يمكلها أو يجوزها متى كان من شأن عدم أجرائها الأضرار بأحد من الشاغلين أو ألحاق ضرر بالمبنى .

    وإذا تراخى الشاغل عن تنفيذ هذه الإصلاحات جاز لرئيس الاتحاد – بعد تكليف الشاغل بالإصلاح بكتاب مسجل بعلم الوصول خلال سبعة أيام على الأقل – إن يستصدر من قاضى الأمور الوقتية بالمحكمة الكائن بدائرتها العقار إذنا " بدخول الوحدة لتنفيذ الإصلاحات على نفقة الشاغل .

الباب السادس

التزامات الأعضاء

مادة ( 22) :

	يلتزم عضو الاتحاد بأداء الالتزامات التي تقررها الجمعية وفقا للقانون ولهذا النظام .
	إذا امتنع العضو عن أداء تلك الالتزامات كان لرئيس الاتحاد أو نائبه بحسب الأحوال – بعد تكليفه بالأداء – أن يستصدر ر من قاضى الأمور الوقتية المختص أمرا بالأداء وتكون العقارات والمنقولات المشمولة بحق الامتياز ضامنة لتنفيذ هذا الأمر أو الحكم .
	كما يترتب على عدم سداد كل أو بعض الاشتراكات أو الالتزامات والنفقات المقررة ما يترتب على عدم سداد الأجرة من أثار قانونية بعد إتباع الإجراءات المقررة في هذا الشأن .
	يعاقب كل شاغل يتخلف عن أداء اشتراك الصيانة أو الالتزامات والمالية المقررة بالمادة ( 109 ) من قانون البناء الصادر برقم (119لسنة 2008 ) وهى غرامة شهرية لا تقل عن عشرة جنيهات ولا تجاوز مائة جنية تتعدد بعدد اشهر التخلف ويحكم فضلا عن ذلك بإلزامه بأدائه الالتزامات  المالية المقررة .

الباب السابع

أحكام عامة

مادة (23) : اعتماد النظام وقرارات الجمعية :

يعتمد هذا النظام من كافة أعضاء الاتحاد القدامى والجدد صورة من هذا النظام ومن أية قرارات تصدرها الجمعية العمومية للاتحاد متعلقة بحقوق الأعضاء ووجباتهم .

الباب الثامن

أحكام إضافية

مادة (24) :

 للجمعية العمومية للاتحاد أن تضيف ما تراه من قواعد بشرط ألا يتعارض مع أحكام القوانين واللوائح .

الاســــــــــــــــــــــــم

الصفـــــــــــــــة

بيانات الوحــــــــــــدة

نوع الاستخــــــــــدام

المحل المختار لغير العاملين

مالك العقار

مالك الوحدة

مستأجر

أخرى

رقم الوحدة

الدور

المساحة

سكني

تجاري

إداري

أخرى

الاســــــــــــــــــــــــم	رقم الوحدة	موقف سداد الإشتراك الشهري عن شهر													سداد المساهمات غير الدورية
		1	2	3	4	5	6	7	8	9	10	11	12	إجمالي					إجمالي
الإجمالي

 

مع أطيب التمنيات بالتوفيق

النصوص التى تحكم الملكية الشائعة فى القانون المدنى المصرى

الفرع الثاني ـ الملكية الشائعة

( أولا) أحكام الشيوع:

(مادة 818)

1.

إذا تعدد أصحاب الحق العيني على شيء غير مفرزة حصه كل منهم، فهم شركاء على الشيوع وتكون حصصهم متساوية ما لم يثبت غير ذلك .
2.

وتسري النصوص التالية على الملكية الشائعة كما تسري على الحقوق العينية الشائعة الأخرى ما لم تتعارض مع طبيعة الحق أو مع ما يقرره القانون

(مادة 819)

1.

لكل شريك الحق في استعمال الشيء الشائع و استغلاله بقدر حصته وبمراعاة حقوق شركائه .
2.

وله أن يتصرف في حصته الشائعة .

(مادة 820)

تكون إدارة المال الشائع و التصرف فيه من حق الشركاء مجتمعين ما لم ينص القانون على خلاف ذلك .

(مادة 821)

1.

لأغلبية الشركاء على أساس قيمة الحصص أن تقوم بأعمال الإدارة المعتادة ، ولها أن تعين من الشركاء أو من الغير مديرا يقوم بهذه الأعمال ولها أن تضع نظاما للإدارة .
2.

ويسري ما تتخذه الأغلبية على جميع الشركاء وخلفائهم سواء كان الخلف عاما أو خاصا .

(مادة 822)

إذا لم تتوفر الأغلبية المنصوص عليها في المادة السابقة فللمحكمة بناء على طلب أي شريك أن تتخذ من التدابير ما تقتضيه الضرورة أو المصلحة ولها أن تعين عند الحاجة من يدير المال الشائع.

(مادة 823)

إذا تولى أحد الشركاء عملا من أعمال الإدارة المعتادة ولم تعترض عليه أغلبية الشركاء في وقت مناسب اعتبر فيما قام به نائبا عن الجميع فإذا اعترضت الأغلبية لا ينفذ تصرف الشريك في حق باقي الشركاء .

(مادة 824)

1.

للشركاء الذين يملكون على الأقل ثلاثة أرباع المال الشائع أن يقرروا في سبيل تحسين الانتفاع بهذا المال من التغييرات الأساسية و التعديل في الغرض الذي أعد له ما يجاوز الإدارة المعتادة ، على أن يخطروا باقي الشركاء بذلك القرار كتابة قبل إحداث التغيير أو التعديل ولمن خالف من هؤلاء أن يتقدم إلى المحكمة باعتراضه خلال ثلاثين يوما من وقت الأخطار
2.

و للمحكمة إذا اعتمدت قرار الأغلبية . أن تقرر ما تراه مناسبا من التدابير.

(مادة 825)

لكل شريك الحق في أن يتخذ من الوسائل ما يلزم لحفظ الشيء الشائع وذلك دون حاجة لموافقة باقي الشركاء .

(مادة 826)

نفقات حفظ المال الشائع وإدارته وسائر التكاليف المقررة عليه يتحملها جميع الشركاء كل بنسبة حصته ، ما لم يتفق الشركاء جميعا على غيره أو يقض القانون بخلافة .

(مادة 827)

للشركاء الذين يملكون على الأقل ثلاثة أرباع المال الشائع أن يقرروا التصرف فيه إذا استندوا في ذلك إلى أسباب قوية وكانت القسمة ضارة بمصالح الشركاء، وعليهم أن يخطروا باقي الشركاء بقرارهم كتابه ولمن خالف من هؤلاء أن يتقدم إلى المحكمة باعتراضه خلال ستين يوما من وقت الإخطار وللمحكمة تبعا للظروف التصريح بالتصرف أو رفضه.

(مادة 828)

في الحالات التي ينص فيها القانون على حق أغلبية الشركاء في الإدارة غير المعتادة أو التصرف لا تتوفر الأغلبية في شريك واحد مهما بلغت حصته في المال .

(مادة 829)

إذا تصرف الشريك في جزء مفرز من المال الشائع فلا يكون للتصرف أثر ، فيما يتعلق بنقل الملكية أو إنشاء الحقوق العينية الأخرى إلا إذا وقع هذا الجزء عند القسمة في نصيب الشريك المتصرف .

( ثانيا ) انقضاء الشيوع بالقسمة :

( مادة 830)

1.

لكل شريك أن يطلب قسمة المال الشائع ما لم يكن مجبرا على البقاء في الشيوع بمقتضى القانون أو التصرف ، ولا يجوز الإجبار على البقاء في الشيوع بمقتضى التصرف القانوني إلى أجل يجاوز خمس سنين . فإذا كان الأجل لا يجاوز هذه المدة سرى الإجبار في حق الشريك ومن يخلفه .
2.

ومع ذلك فللمحكمة ، بناء على طلب أحد الشركاء إن تأمر بالبقاء في الشيوع مدة تحددها أو بالاستمرار فيه إلى أجل لاحق للأجل المشروط وذلك متى كانت القسمة العاجلة ضارة بمصالح الشركاء . كما لها أن تأمر بالقسمة قبل انقضاء الأجل المشروط إذا وجد سبب قوي يبرر ذلك.

(مادة 831)

1.

للشركاء جميعا أن يتفقوا على قسمة المال الشائع بالطريقة التي يرونها ما لم يقض نص بغيرة .
2.

ولا يجوز إجراء القسمة بالاتفاق إذا كان أحد الشركاء غير كامل الأهلية ما لم يكن له ولي ، وكذلك إذا كان أحدهم غائبا أو مفقودا وثبتت غيبته أو فقده .

(مادة 832)

1.

للمتقاسم الحق في طلب القسمة التي تمت بالتراضي إذا لحقه منها غبن يزيد على الخمس ، ويكون التقدير حسب قيم الأشياء وقت القسمة
2.

وتسقط دعوى الإبطال بمرور سنه من وقت القسمة .
3.

وللمدعي عليه أن يمنع الإبطال إذا أكمل للمدعي نقدا أو عينا ما نقص من نصيبه.

(مادة 833)

ترفع دعوى القسمة أمام المحكمة الكلية وللمحكمة أن تندب خبيرا أو أكثر لإفراز الأنصبة إن كان المال يقبل القسمة عينا دون نقص كبير في قيمته .

(مادة 834)

1.

تكون الأنصبة على أساس أصغر حصة ولو كانت القسمة جزئية .
2.

ويجب أن يجنب الكل شريك نصيبه إذا اتفق الشركاء على ذلك ، أو تعذرت القسمة على أساس أصغر حصة .
3.

ويجوز أن يكمل ما نقص من قيمة النصيب العيني بمعدل يدفعه من يحصل على نصيب أكبر من قيمة حصته .

(مادة 835)

بعد الانتهاء من الفصل في المنازعات المتعلقة بتكوين الأنصبة و المنازعات الأخرى ، فإن كانت الأنصبة قد كونت بطريق التجنيب أصدرت المحكمة حكما بإعطاء كل شريك نصيبه المفرز. وإن كانت قد كونت على أساس أصغر حصة تجري القسمة بالاقتراع وتثبت المحكمة ذلك في المحضر وتصدر حكما بإعطاء كل شريك نصيبه المفرز .

(مادة 836)

1.

إذا كانت قسمة المال عينا غير ممكنة أو كان من شأنها إحداث نقص كبير قي قيمته ، حكمت المحكمة ببيعه بالمزاد بالطريقة المبينة في قانون المرافعات.
2.

ويجوز للمحكمة أن تأمر بقصر المزايدة على الشركاء إذا طلبوا ذلك بالإجماع ما لم يكن بينهم غير كامل الأهلية وليس له ولي أو كان بينهم من ثبتت غيبته أو فقده .

(مادة 837)

1.

يجب على الشركاء ، سواء كانت القسمة قضائية أو اتفاقية ، أن يدخلوا الدائنين المشهرة حقوقهم قبل رفع الدعوى أو قبل إبرام القسمة الاتفاقية ، وإلا كانت القسمة غير نافذة في حقهم .
2.

ولدائني كل شريك أن يعارضوا في أن تتم القسمة القضائية في غيبتهم ، وتكون المعارضة بإنذار رسمي يوجه إلى جميع الشركاء ويجب على الشركاء إدخال من عارض من الدائنين في الدعوى وإلا كانت القسمة غير نافذة في حقهم .

(مادة 838)

يعتبر المتقاسم مالكا وحده للنصيب المفرز الذي اختص به في القسمة وتكون ملكيته له خالصة من كل حق رتبه غيره من الشركاء ما لم يكن الحق قد تقرر بإجماع الشركاء أو بأغلبيتهم وفقا للقانون .

(مادة 839)

إذا كانت حصة الشريك قبل القسمة مثقلة بحق عيني ترتب على القسمة أن يثقل هذا الحق نصيب الشريك المفرز أو جزءا مما وقع في هذا النصيب بعادل قيمة الحصة التي كانت مثقلة بالحق وتعين المحكمة هذا الجزء عند عدم اتفاق ذوى الشأن .

(مادة 840)

1.

يضمن كل متقاسم للآخر ما يقع في النصيب الذي اختص به من تعرض أو استحقاق لسبب سابق على القسمة .
2.

فإذا استحق نصيب المتقاسم كله أو بعضه ، كان له أن يطلب فسخ القسمة وإجراء قسمة جديدة إذا كان ممكنا دون ضرر لباقي المتقاسمين أو للغير فإن لم يطلب الفسخ أو تعذر إجراء قسمة جديدة كان لمستحق الضمان الرجوع على المتقاسمين الآخرين بمقدار ما نقص من نصيبه على أساس قيمة الأموال المقسومة فإذا كان أحدهم معسرا وزع القدر الذي يلزمه على مستحق الضمان وجميع المتقاسمين غير المعسرين .

(مادة 841)

يضمن المتقاسم ما يقع لغيره من المتقاسمين من تعرض أو استحقاق لسبب لاحق للقسمة يرجع إلى فعله ، ويلتزم بتعويض مستحق الضمان عما نقص من نصيبه مقدار وقت الاستحقاق ، ويقع باطلا كل اتفاق على خلاف ذلك.

(مادة 842)

مع عدم الإخلال بما تقضي به المادة السابقة لا يكون للضمان محل إذا وجد اتفاق صريح على الإعفاء منه في الحالة الخاصة التي نشأ عنها أو كان الاستحقاق راجعا إلى خطأ المتقاسم نفسه.

( ثالثا) قسمة المهايأة :

(مادة 843)

1.

للشركاء جميعا أن يتفقوا على قسمة منافع المال الشائع مهايأة بأن ينتفع كل منهم بجزء مفرز مدة معينة لا يصح أن تزيد على خمس سنين، وتنتهي القسمة بانقضاء المدة المتفق عليها دون حاجة إلى تنبيه .
2.

فإذا لم يتفق على مدة اعتبرت القسمة لمدة سنه تمتد سنه بسنه ، وتنتهي إذا نبه أحد الشركاء شركاءه برغبته في ذلك قبل انقضاء السنة الجارية بستين يوما .
3.

وإذا انتهت القسمة ، وبقي الشركاء كل منهم منتفعا بالجزء الذي اختص به دون اعتراض من أحدهم تجددت لمدة سنه تمتد على النحو السابق .

(مادة 844)

للشركاء جميعا أن يتفقوا على قسمة منافع المال الشائع مهايأة بأن يتناوبوا الانتفاع به كل منهم لمدة تتناسب مع حصته .

(مادة 845)

للشركاء أثناء القسمة النهائية أن يتفقوا على قسمة المال الشائع مهايأة بينهم حتى تتم القسمة النهائية فإذا تعذر اتفاقهم على قسمة المهايأة جاز للمحكمة بناء على طلب أحد الشركاء أن تأمر بها .

(مادة 846)

تخضع قسمة المهايأة من حيث أهلية المتقاسمين وحقوقهم و التزاماتهم ومن حيث الاحتجاج بها على الغير لأحكام عقد الإيجار ما لم تتعارض هذه الأحكام مع طبيعة القسمة .

( رابعا ) الشيوع الإجباري :

(مادة 847)

إذا تبين من الغرض الذي أعد له المال الشائع أنه يجب أن يبقي شائعا فليس للشريك أن يطلب قسمته ولا أن يتصرف في حصته تصرفا يتعارض مع ذلك الغرض .

( خامسا ) ملكية الطبقات والشقق :

(مادة 848)

1.

تسري نصوص المواد التالية على كل بناء أو مجموعة أبنية لعدة أشخاص ، كل منهم يملك جزءا مفرزا وحصة شائعة في الأجزاء المشتركة .
2.

ومن يملك جزءا مفرزا يعتبر مالكا حصة شائعة في الأجزاء المشتركة ما لم يثبت خلافة .

(مادة 849)

1.

تشتمل الأجزاء المشتركة : الأرض وهيكل البناء و أجزاءه وملحقاته غير المعدة للاستعمال الخاص بأحد الملاك ، تشمل بوجه خاص.

( أ ) ـ الأرض المقام عليها البناء و الأفنية و الممرات الخارجية و الحدائق وموافق السيارات .

(ب) ـ أساسيات البناء ـ والأسقف والأعمدة المعدة لحملها و الجدران الرئيسية.

(ج) ـ المداخل ، و الممرات الداخلية ، و السلالم ، و المصاعد .

( د ) ـ الأماكن المخصصة للحراس وغيرهم من العاملين في خدمة البناء

(هـ) ـ الأماكن المخصصة للخدمات المشتركة .

2. ( و ) ـ كل أنواع الأنابيب والأجهزة إلا ما كان منها داخل أحد الأجزاء المفرزة وتقتصر منفعته على مالك هذا الجزء.

كل ما سبق ما لم يرد في سندات الملك ما يخالفه .

(مادة 850)

1.

الأجزاء المشتركة التي تقتصر منفعتها على بعض الملاك فقط تكون ملكا مشتركا لهؤلاء الملاك .
2.

وبوجه خاص تكون الحواجز الفاصلة بين جزءين من أجزاء الطبقة ملكا مشتركا لمالكيها.

(مادة 851)

تكون حصة كل مالك في الأجزاء المشتركة بنسبة قيمة الجزء الذي يملكه مفرزا ، وتقدر قيمة هذا الجزء على أساس مساحته وموقعة وقت إنشاء البناء .

(مادة 852)

الأجزاء المشتركة لا تقبل القسمة ، ولا يجوز للمالك أن يتصرف في حصة منها مستقلة عن الجزء الذي يملكه مفرزا و التصرف في الجزء المفرز يشمل حصة المتصرف في الأجزاء الشائعة .

(مادة 853)

1.

للملاك بأغلبية ثلاثة أرباع الأنصبة أن يضعوا نظاما لضمان حسن الانتفاع بالعقار وإدارته .
2.

ولا يحوز أن تفرض في النظام قيود على ملكية الأجزاء المفرزة أو المشتركة لا يبررها تخصيص هذه الأجزاء أو موقعها .

(مادة 854)

لكل مالك ، في سبيل الانتفاع بالجزء الذي يملكه مفرزا أن يستعمل الأجزاء المشتركة فيما خصصت له مع مراعاة حقوق غيره من الملاك .

(مادة 855)

لكل مالك ، أن يتصرف في الجزء المفرز الذي يملكه ، وله أن يستعمله وأن يستغله بما لا يتعارض مع التخصيص المتفق عليه أو مع ما أعد له .

(مادة 856)

1.

يجوز لكل مالك أن يحدث على نفقته تعديلا في الأجزاء المشتركة إذا كان من شأنه تحسين الانتفاع بتلك الأجزاء دون أن يغير من تخصيصها أو يلحق الضرر بالملاك الآخرين .
2.

ويجب ، قبل إحداث التعديل ، الحصول على موافقة الجمعية العمومية للاتحاد وفقا لنص المادة 867 ، وفي حالة عدم وجود اتحاد الحصول على موافقة أغلبية ثلاثة أرباع الأنصبة ، فإذا لم يحصل على الموافقة كان له أن يطلب من المحكمة التصريح له بإجرائه .

(مادة 857)

لا يجوز لأي مالك أن يقوم بعمل من شأنه أن يهدد سلامة البناء أو يغير في شكله أو مظهرة الخارجي .

(مادة 858)

1.

نفقات حفظ الأجزاء المشتركة وصيانتها وإدارتها وتجديدها يتحملها جميع الملاك كل بنسبة حصته في تلك الأجزاء .
2.

ومع ذلك فنفقات الخدمات المشتركة التي تخص بعض الملاك أو يتفاوت الانتفاع بها تفاوتا واضحا توزع بنسبة ما يعود منها على كل طابق أو شقة من منفعة .
3.

كل ذلك ما لم يتفق على خلافة .

(مادة 859)

1.

يجوز للملاك بأغلبية الأنصبة ، أن يكونوا اتحادا لإدارة العقار وضمان حسن الانتفاع به .
2.

ويكون لاتحاد الملاك شخصية اعتبارية من تاريخ شهر الاتفاق على تكوينه .
3.

وينظم شهر اتحاد الملاك بقرار يصدر من وزير العدل .

(مادة 860)

1.

إذا لم يوجد اتحاد للملاك تكون إدارة الأجزاء المشتركة وفقا لما يتم الاتفاق عليه في النظام المشار إليه في المادة 853 والقواعد العامة في إدارة الملكية الشائعة .
2.

فإذا وجد اتحاد الملاك تسري النصوص التالية واللائحة العامة لإدارة ملكية الطبقات و الشقق التي تصدر بمرسوم .

(مادة 861)

1.

يجوز لاتحاد الملاك أن يمتلك طبقة أو شقة أو أكثر ملكية مفرزة ، ويكون له أن يتصرف فيها.
2.

ولا يكون للاتحاد بسبب ملكية بعض الأجزاء المفرزة أصوات في الجمعية العمومية.

(مادة 862)

يعتبر اتحاد الملاك حارسا على الأجزاء المشتركة ويكون مسئولا بهذه الصفة عن الأضرار التي تلحق الملاك أو الغير ، دون إخلال بحقه في الرجوع على غيره وفقا للقانون .

(مادة 863)

1.

تتكون الجمعية العمومية من جميع الملاك .
2.

وإذا تعدد الأشخاص الذين يملكون معا طبقة أو شقه فيعتبرون فيما يتعلق بعضوية الجمعية مالكا واحدا ، وعليهم أن يوكلوا من يمثلهم فيها فإذا لم يتفقوا فللمحكمة بناء على طلب أحدهم أو على طلب مدير الاتحاد أن تعين من يمثلهم .

(مادة 864)

1.

لكل مالك عدد من الأصوات في الجمعية العمومية يتناسب مع حصته في الأجزاء المشتركة .
2.

ومع ذلك فإذا كانت حصة المالك تزيد على النصف ، انقص عدد ما له من أصوات إلى ما يساوى مجموع أصوات باقي الملاك

(مادة 865)

1.

يجوز للمالك أن يوكل غيره في حضور اجتماعات الجمعية العمومية و التصويت فيها
2.

ولا يحوز لشخص واحد أن يكون وكيلا عن أكثر من مالك كما لا يجوز لمن له عدد من الأصوات مساو لأصوات باقي الأعضاء أن يكون وكيلا عن غيره
3.

ولا يجوز لمدير الاتحاد ولا لأحد معاونيه ولا لأزوجهم أن يكونوا وكلا عن الملاك.

(مادة 866)

تصدر قرارات الجمعية العمومية بأغلبية ما للحاضرين من أصوات ما لم ينص القانون على غير ذلك .

(مادة 867)

تصدر قرارات الجمعية العمومية بأغلبية أصوات جميع الأعضاء في شأن :

( أ ) ـ التفويض في اتخاذ قرار من القرارات التي تكفي للموافقة عليها أغلبية أصوات الحاضرين.

(ب) ـ تعيين أو عزل مدير الاتحاد أو أعضاء مجلس الإدارة

(ج) ـ التصريح لأحد الملاك بإحداث تعديل في الأجزاء المشتركة وفقا لنص المادة 856.

( د ) ـ تعديل نسب توزيع النفقات المنصوص عليها في الفقرة الثانية من المادة 858 إذا أصبح هذا التعديل ضروريا بسبب تغيير تخصيص بعض الطبقات أو الشقق .

(هـ) ـ شروط تنفيذ الأعمال التي تفرضها القوانين أو اللوائح

( و ) ـ الشروط التي يتم بها التصرف في الأجزاء المشتركة إذا أصبح هذا التصرف واجبا تفرضه القوانين أو اللوائح .

( ز ) ـ تجديد البناء في حالة الهلاك كليا أو جزئيا ، وتوزيع نفقاته على الملاك.

(مادة 868)

عند هلاك البناء كليا أو جزئيا يخصص ما قد يستحق بسببه لأعمال التجديد ما لم يجمع الملاك على غير ذلك .

(مادة 869)

تصدر قرارات الجمعية العمومية بأغلبية ثلاثة أصوات جميع الأعضاء في شأن :

( أ ) ـ وضع نظام للملكية لضمان حسن الانتفاع بالعقار وإدارته أو تعديله .

(ب) ـ إحداث تعديل أو تغيير أو إضافة في الأجزاء المشتركة إذا كان من شأن ذلك تحسين الانتفاع بها في حدود ما خصص له العقار وعلى الجمعية في هذه الحالة أن تقرر بنفس الأغلبية توزيع نفقات ما قررته من أعمال وكذلك نفقات تشغيل وصيانة ما استحدث .

ولا يجوز لأي مالك أن يمنع أو يعطل تنفيذ ما قررته الجمعية ولو اقتضى هذا التنفيذ القيام بأعمال داخل طبقته أو شقته ولمن يلحقه ضرر بسبب تنفيذ الإهمال التي قررتها الجمعية الحق في مطالبه الاتحاد بالتعويض.

(ج) ـ التصرفات العقارية التي من شأنها كسب أو نقل أو ترتيب حق من الحقوق العينية بالنسبة للأجزاء المشتركة غير المنصوص عليها في المادة 867 (و)

(د) ـ تملك الاتحاد جزءا من الأجزاء المفرزة والتصرف فيما يملكه من هذه الأجزاء.

(مادة 870)

تصدر قرارات الجمعية العمومية بإجماع أصوات الأعضاء في شأن:

(أ)- التصرف في جزء من الأجزاء المشتركة إذا كان الاحتفاظ بهذا الجزء ضروريا للانتفاع بالعقار وفقا للتخصيص المتفق عليه .

(ب)- إنشاء طبقات أو شقق جديدة بغرض تمليكها ملكية مفرزة.

(مادة 871)

1.

تعين الجمعية العمومية مديرا للاتحاد من بين الملاك أو من غيرهم لمدة لا تزيد على سنتين قابلة للتجديد
2.

وإذا لم تعين الجمعية العمومية مديرا للاتحاد كان لكل مالك أن يطلب من محكمة الأمور المستعجلة تعيين مديرا مؤقت .

(مادة 872)

يمثل المدير الاتحاد أمام المحاكم و الجهات الإدارية وفي التعامل مع الغير .

(مادة 873)

يتولى المدير تنفيذ نظام الملكية وقرارات الجمعية العمومية وحفظ الأجزاء المشتركة وذلك بالإضافة إلى ما يتقرر له من اختصاصات أخرى وفقا للقانون .

(مادة 874)

1.

يجوز إنشاء مجلس لإدارة الاتحاد لمساعدة المدير والرقابة على أعماله وإبداء الرأي للجمعية فيما يراه والقيام بما تكلفة به .
2.

إذا لم ينص في نظام الملكية على إنشاء مجلس للإدارة يجوز للجمعية العمومية بأغلبية أصوات جميع الأعضاء أن تقرر إنشاء المجلس .

قسمة المهايأه بين الشركاء على الشيوع

*
قسمة المهايأه بين الشركاء على الشيوع



تنص المادة 846 من القانون المدنى على ان : – (1) فى قسمة المهيأة يتفق الشركاء على أن يختص كل منهم بمنفعة جزء مفرز يوازي حصته فى المال الشائع ، متنازلا لشركائه فى مقابل ذلك عن الانتفاع بباقي الأجزاء . ولا يصح هذا الاتفاق لمدة تزيد على خمس سنين . فإذا لم تشترط لها مدة أو انتهت المدة المتفق عليها ولم يحصل اتفاق جديد ، كانت مدتها سنة واحدة تتجدد إذا لم يعلن الشريك إلى شركائه قبل انتهاء السنة الجارية بثلاثة أشهر أنه لا يرغب فى التجديد .
(2) وإذا دامت هذه القسمة خمس عشرة سنة ، انقلبت قسمة نهائية ، ما لم يتفق الشركاء على غير ذلك . وإذا حاز الشريك على الشيوع جزءا مفرزا من المال الشائع مدة خمس عشرة سنة ، افترض أن حيازته لهذا الجزء تستند إلى قسمة مهايأة

وقضى فى هذا الشأن ان : ــ النص فى الفقرة الأولى من المادة 846 من القانون المدنى يدل على أن للشركاء على الشيوع فى الملكية أن يتفقوا على قسمة المهايأه لمده معينة فيقسموا المال بينهم قسمة منفعة لا قسمة ملك فيختص كل منهم بجزء مفرز يعادل حصته فى المال الشائع فيستقل بإرادته واستغلاله والأنتفاع به سواء بنفسه أو بواسطة غيره دون باقى الشركاء . ذلك أن الشريك بمقتضى هذه المهايأة يحصل على نصيب باقى الشركاء فى منفعة الجزء الذى أختص به إيجاراً فى حق باقى الشركاء الذين يمتنع عليهم ممارسة هذا الحق لالتزامهم بضمان عدم التعرض ولو كانوا أصحاب أغلبية الحصص فى ملكية المال الشائع وتكون الإجارة الصادرة منهم للغير غير نافذة فى مواجهة الشريك صاحب الحق فى استغلال وإدارة هذا الجزء و يحق لهذا الشريك أن يحتج بهذه القسمة قبل الغير الذى استأجر من باقى الشركاء بعد القسمة ولو لم يكن عقد القسمة مشهراً
( الطعن رقم 869 لسنة 62 ق جلسة 4 / 5/ 1997 )



2النص الفقرة الأولى من المادة 846 والمادة 848 من القانون المدنى ـ يدل على أن للشركاء على الشيوع فى الملكية أن يتفقوا على قسمة المهايأة لمدة معينة فيقسمون المال الشائع فيستقل بإدارته واستغلاله والإنتفاع به سواء بنفسه أو بواسطة غيره دون باقى الشركاء فى منفعة الجزء الذى اختص به فى مقابل حصول الشركاء على نصيبه هو فى منفعة الأجزاء المفرزة الأخرى ، ويعتبر الشريك مؤجراً لمنفعة حصته ومستأجراً لمنفعة حصص الباقى من الشركاء ، وتطبق القواعد الخاصة بالإيجار فيما يتعلق بحقوقه و التزاماته وجواز الإحتجاج بالقسمة على الغير ، ويكون له تأجير الجزء المفرز الذى اختص به إيجاراً نافذاً فى حق باقى الشركاءالذين يمتنع عليهم ممارسة هذا الحق لإلتزامهم بضمان عدم التعرض ولو كانوا أصحاب أغلبية الحصص فى ملكية المال الشائع وتكون الإجارة الصادرة منهم للغير غير نافذة فى مواجهة الشريك صاحب الحق فى استغلال وإدارة هذا الجزء ، ويحق لهذا الشريك أن يحتج بهذه القسمة قبل الغير الذى استأجر من باقى الشركاء بعد القسمة ولو لم يكن عقد القسمة مشهراً ، إذ يعتبر الشريك فى حكم المستأجر لهذا الجزء وطبقاً للقواعد الخاصة بعقد الإيجار فإنه لا يلزم شهره للإحتجاج به على الغير .
( المادتان 846 ، 848 من القانون المدنى )
( الطعن رقم 6271 لسنة 65 ق جلسة 27 / 6 / 1996 س 47 ج 2 ص 1046


3مفاد نص المادتين 838 ( فقرة أولى ) و 841 من القانون المدنى والمادة 43 من قانون المرافعات أن المحكمة الجزئية تختص نوعيا بالفصل فى كافة المنازعات المتعلقة بتكوين حصص الشركاء فى المال الشائع وذلك بتقويمه وقسمته حصصا فإذا ما تحققت من عدم إمكان قسمته عينا أوأن من شأن ذلك إحداث نقص كبير فى قيمته فإنها تصدر حكما بإجراء بيع المال بالمزايدة .( المواد 43 ، 464 ، 468 مرافعات و المادتان 838 / 1 ، 841 مدنى )
( الطعن رقم 2311 لسنة 61 ق جلسة 11/6/1996 س 47 ج 2 ص 945 )

قائمة البنوك المرخص لها بالعمل فى مصر

ه قائمة البنوك المرخص لها بالعمل فى مصر


* البنك الوطني للتنمية
* البنك الأهلي المتحد، مصر
* البنك الأهلي المصري
* البنك الأهلي اليوناني
* البنك الأهلي سوسيته جنرال
* البنك التجاري الدولي
* بنك التنمية والإئتمان الزراعي
* البنك العربي
* البنك العربي الأفريقي الدولي
* البنك العقاري المصري العربي
* البنك المركزي المصري
* البنك المصري الخليجي
* البنك المصري لتنمية الصادرات
* البنك الوطني العماني
* البنك الوطني المصري
* المصرف المتحد
* بنك أبو ظبي الوطني
* بنك اتش اس بي سي مصر
* بنك الاتحاد الوطني
* المصرف الاتحادي العربي للتنمية والاستثمار
* بنك الاسكندرية
* بنك التعمير والإسكان
* بنك التمويل المصري السعودي
* بنك التنمية الصناعية والعمال المصري
* بنك الشركة المصرفية العربية الدولية
* بنك القاهرة
* بنك المؤسسة العربية المصرفية، مصر
* بنك المشرق
* بنك أوف نوفا اسكوشيا
* بنك باركليز، مصر
* بنك بلوم، مصر
* بنك بي ان بي باريبا
* بنك بيريوس، مصر
* بنك عودة
* بنك فيصل الإسلامي المصري
* بنك قناة السويس
* بنك كريدى أجريكول، مصر
* بنك مصر
* بنك مصر إيران للتنمية
* سيتي بنك، مصر

ا

اللائحة التنفيذية لقانون البنك المركزي والجهاز المصرفي والنقد المركزي

اللائحة التنفيذية لقانون البنك المركزي والجهاز المصرفي والنقد المركزي


اللائحة التنفيذية لقانون البنك المركزي والجهاز المصرفي والنقد المركزي


قرار جمهوري بإصدار اللائحة التنفيذية لقانون البنك المركزي والجهاز المصرفي والنقد المركزي
يضع أهداف السياسة النقدية بالاتفاق مع الحكومة من خلال المجلس التنسيقي
قواعد ضمان التمويل والتسهيلات الائتمانية للأشخاص الاعتبارية
خطوات محددة لتنظيم الجهاز المصرفي.. وإنشاء وتسجيل البنوك
معيار كفاية رأس المال.. أساس حساب مقدار القاعدة الرأسمالية للبنك
تقييم ضمانات الأوراق المالية.. وفقاً للمعايير المهنية

أصدر الرئيس حسني مبارك قراراً جمهورياً أمس بإصدار اللائحة التنفيذية لقانون البنك المركزي والجهاز المصرفي والنقد الصادر بالقانون رقم 88 لسنة ..2003 يبدأ العمل باللائحة في اليوم التالي لتاريخ نشر القرار في الجريدة الرسمية.
وفيما يلي نص اللائحة:

الباب الأول: البنك المركزي
الفصل الأول: نظام عمل المجلس التنسيقي
مادة "1"

يضع البنك المركزي أهداف السياسة النقدية بالاتفاق مع الحكومة وذلك من خلال المجلس التنسيقي المشكل بقرار رئيس الجمهورية.
ويجتمع هذا المجلس المنصوص عليه في المادة "5" من القانون بدعوة من رئيسه مرة علي الأقل كل ثلاثة أشهر وكلما دعت الضرورة لذلك. ولا يكون اجتماع المجلس صحيحا إلا بحضور ثلثي أعضائه علي أن يكون من بينهم ممثل للبنك المركزي وممثل للحكومة.
وتصدر القرارات بالأغلبية المطلقة لأعضاء المجلس.
ويكون للمجلس أمانة فنية يصدر بتشكيلها قرار من رئيس المجلس. وتختص بالتحضير لاجتماعات المجلس وإعداد محاضرها.

الفصل الثاني
حصر ومتابعة المديونية الخارجية
مادة "2"

تكون مباشرة البنك المركزي اختصاص حصر ومتابعة المديونية الخارجية علي الجهات المنصوص عليها في البند "ح" من المادة "6" من القانون وفقا للقواعد والإجراءات والنماذج التي يصدرها مجلس إدارة البنك المركزي. وعلي الجهات المذكورة موافاة البنك بالنماذج المشار إليها خلال الاسبوع الأول من الشهر التالي للشهر المعد عنه البيان. ويتم تسجيل أرصدة تلك المديونية في النظام المعد لهذا الغرض بالبنك المركزي.

الفصل الثالث
ضمان البنك المركزي للتمويل والتسهيلات الائتمانية
مادة "3"

يكون ضمان البنك المركزي للتمويل والتسهيلات الائتمانية التي تحصل عليها الأشخاص الاعتبارية العامة أو البنوك الخاضعة لأحكام القانون من البنوك. والمؤسسات المالية والهيئات الأجنبية والدولية وفقا لحكم المادة "9" من القانون طبقا للشروط والقواعد الآتية:
أ- إذا كان الضمان للتمويل أو التسهيلات الائتمانية بناء علي طلب شخص اعتباري عام. يتم الحصول علي تفويض منه بالخصم علي حساباته بالنقد الأجنبي أو بالمعادل بالنقد المصري بحسب الأحوال بقيمة الالتزامات المترتبة علي التمويل أو التسهيل الائتماني في تواريخ الاستحقاق. كما يتم الحصول علي موافقة وزارة المالية بالخصم علي حساباتها لدي البنك المركزي بالقيمة ذاتها. وذلك في الحالات التي يقدرها محافظ البنك.
ب- إذا كان الضمان بناء علي طلب أحد البنوك الخاضعة لأحكام القانون. يتم الحصول علي تفويض من البنك الطالب بالخصم علي أرصدة حساباته لدي البنك المركزي بالنقد الأجنبي بقيمة التزاماته المترتبة علي التمويل أو التسهيل الائتماني في تواريخ الاستحقاق للجهة الدائنة.

الباب الثاني: تنظيم الجهاز المصرفي
الفصل الأول: إنشاء وتسجيل البنوك
مادة "4"

يقدم ذوو الشأن إلي البنك المركزي طلباً للحصول علي موافقة مبدئية لاتخاذ إجراءات تأسيس بنك. ويرفق بالطلب المستندات الآتية:
أ صورة من مشروع النظام الأساسي تشتمل علي بيان بأسماء المؤسسين وجنسياتهم وعناوينهم وحصة كل منهم في رأس المال. وصور النظم الأساسية للمؤسسين من الأشخاص الاعتبارية وبيان نسبة الأسهم التي ستطرح في اكتتاب عام.
ب بيان بالاسم المقترح للبنك باللغتين العربية والأجنبية علي ألا يكون مماثلاً أو مشابهاً لاسم بنك آخر يعمل في مصر.
ج قيمة رأس المال المرخص به والمصدر والمدفوع. وعدد الأسهم والقيمة الاسمية لكل سهم.
د أغراض البنك ومدته وعنوان مركزه الرئيسي
ه إقرار من المؤسسين بألا يقل رأس مال البنك المصدر والمدفوع منه عن خمسمائة مليون جنيه مصري

مادة "5"

يُقدم طلب تسجيل البنك الصادرة له الموافقة المبدئية لاتخاذ إجراءات تأسيسه. وفقاً للشروط والأوضاع الواردة بالمادة "4" من هذه اللائحة. إلي البنك المركزي

مادة "6"

يقدم ذوو الشأن إلي البنك المركزي طلباً للحصول علي موافقة مبدئية للترخيص بإنشاء فرع لبنك أجنبي في مصر.
ويعرض طلب الحصول علي الموافقة المبدئية لإنشاء الفرع علي مجلس إدارة البنك المركزي لإصدار قرار في شأنه في ضوء الأوضاع الاقتصادية العامة. وطبقاً لما يتم الاتفاق عليه بين البنك المركزي والسلطة المختصة في الدولة التي يقع فيها المركز الرئيسي للبنك الأجنبي التابع له الفرع للتنسيق بينهما في مجال الرقابة والإشراف.. علي أن يتم البت في الطلب خلال ثلاثين يوماً من تاريخ تقديمه مستوفياً المستندات المطلوبة.
وعلي ذوي الشأن اتخاذ الإجراءات اللازمة لإنشاء الفرع خلال ستة أشهر من تاريخ إخطارهم بقرار مجلس إدارة البنك المركزي بالموافقة المبدئية علي الإنشاء. وإلا اعتبرت الموافقة كأن لم تكن.
وعلي البنك الأجنبي الذي يحصل علي الموافقة المبدئية التقدم بطلب علي النموذج المعد لهذا الغرض. لتسجيل الفرع بسجل البنوك لدي البنك المركزي مستوفياً المستندات المطلوبة. مرفقاً به ما يثبت سداد رسم التسجيل المنصوص عليه في المادة "33" من القانون.
ويعرض طلب التسجيل علي مجلس إدارة البنك المركزي لإصدار قرار في شأنه خلال ثلاثين يوماً من تاريخ تقديم الطلب مستوفياً المستندات المطلوبة.

مادة "7"

يتم تسجيل أية منشأة يرخص لها بممارسة أعمال البنوك. بعد موافقة مجلس إدارة البنك المركزي. في سجل خاص يُعد لهذا الغرض

مادة "8"

يُقدم طلب إنشاء الفروع أو الوكالات للبنوك القائمة في مصر إلي البنك المركزي للحصول علي الموافقة المبدئية.
ويعرض الطلب علي مجلس إدارة البنك المركزي لإصدار قرار في شأنه.
وعلي البنك الذي حصل علي الموافقة المبدئية لإنشاء الفرع أو الوكالة التقدم بطلب لتسجيل الفرع أو الوكالة في السجل المعد لذلك قبل مزاولة النشاط بثلاثين يوماً علي الأقل. ويرفق بالطلب مايثبت سداد رسم التسجيل المنصوص عليه في المادة 33 من القانون.

مادة "9"

يقدم طلب الحصول علي تصريح بفتح مكتب تمثيل لبنك أجنبي في مصر إلي البنك المركزي قبل اتخاذ إجراءات قيده المشار إليها في المادة "35" من القانون. ويرفق بالطلب المستندات التي يحددها مجلس إدارة البنك المركزي.

مادة "10"

يقدم طلب تسجيل مكتب التمثيل بعد موافقة مجلس إدارة البنك المركزي وقيد المكتب طبقا لاحكام قانون شركات المساهمة وشركات التوصية بالأسهم والشركات ذات المسئولية المحدودة الصادر بالقانون رقم 159 لسنة 1981 وذلك علي النموذج المعد لهذا الغرض مرفقا به ما يثبت سداد رسم تسجيل المكتب المنصوص عليه في المادة "35" من القانون ولا يجوز للمكتب مباشرة العمل في مصر إلا بعد اخطاره بقرار من المحافظ بأضافته الي السجل المعد لهذا الغرض بالبنك المركزي.

مادة "11"

يعد في البنك المركزي سجل خاص تقيد به مكاتب تمثيل البنوك الاجنبية في مصر. ويتضمن السجل البيانات الآتية:
أ اسم المكتب وعنوانه.
ب اسم البنك الذي يمثله المكتب وجنسيته وعنوان مركزه الرئيسي.
ج اسم المسئول عن المكتب وجنسيته.
د رقم وتاريخ تسجيل مكتب التمثيل.
ه تاريخ ورقم القيد لدي الهيئة العامة للاستثمار والمناطق الحرة.
و تاريخ بدء نشاط المكتب في مصر.
الفصل الثاني: قواعد التملك لحصص في رءوس أموال البنوك

مادة "12"

يراعي مجلس إدارة البنك المركزي عند فحص طلبات الحصول علي موافقته لتملك أي شخص طبيعي أو اعتباري ما يزيد علي 10% من رأس المال المصدر لأي بنك أو أية نسبة تؤدي إلي السيطرة الفعلية عليه وفقا لأحكام المادة "51" من القانون الضوابط الآتية:
أ عدم وجود تعارض بين مصالح الطالب ومصالح البنك.
ب مدي ما يتيحه التملك من حقوق مؤثرة ومن سيطرة فعلية علي البنك لتعيين أعضاء مجلس الإدارة أو في التحكم في القرارات التي يصدرها المجلس أو تصدر عن الجمعية العامة.
ج مدي مساهمة الطالب والأطراف المرتبطة به في البنك المطلوب التملك فيه وفي البنوك والمؤسسات المالية الأخري في مصر.
د قدرة الطالب واستعداده لتقديم ما يلزم من الدعم المالي والفني أو ايهما الي البنك في حالة طلب تملك ما يزيد علي 10% من رأس المال المصدر للبنك أو أية نسبة تؤدي إلي السيطرة الفعلية عليه وذلك وفقا لما يراه مجلس إدارة البنك المركزي.
ه ألا يؤدي التملك إلي الحد من المنافسة في السوق المصرفية أو اضطراب العمل بها.
و عدم صدور حكم نهائي بالإدانة في جريمة ماسة بالشرف أو الأمانة أو في إحدي الجرائم المنصوص عليها في القانون أو في قانون مكافحة غسيل الأموال.

توافر عناصر الأهلية والكفاءة والخبرة العملية.
مادة "13"

يقدم طالب التملك الي البنك المركزي قبل موعد اتمام التملك بستين يوما علي الاقل طلبا علي النموذج المعد لهذا الغرض ويرفق بالطلب تقرير يبين سبب تملك الأسهم والأهداف التي يرمي مقدم الطلب الي تحقيقها منه وخططه في إدارة البنك والسياسة التي ينوي اتباعها في تصريف شئونه وذلك في حالة طلب تملك ما يزيد علي 10% من رأس المال المصدر للبنك أو أية نسبة تؤدي إلي السيطرة الفعلية عليه كما يرفق بالطلب المستندات الآتية:
أولا: إذا كان مقدم الطلب شخصا طبيعياً:
أ بيان بالاسم والعنوان وصورة البطاقة إثبات الشخصية.
ب بيان المؤهلات العلمية وبالخبرات العملية.
ج ما يثبت عدم صدور أحكام نهائية بإشهار إفلاس ضد طالب التملك وعدم إدانته بجريمة ماسة بالشرف أو الأمانة أو بإحدي الجرائم المنصوص عليها في القانون أو في قانون مكافحة غسل الأموال أو أي مستند آخر يفي بالغرض يقبله البنك المركزي.
د بيان بأسماء البنوك بما فيها البنك المطلوب التملك فيه والشركات التي يساهم أو يشارك فيها بطريق مباشر أو غير مباشر وحده أو مع أطرافه المرتبطة بنسبة تجاوز 10% من رأس المال المصدر لأي منها متضمناً قيمة ونسبة المساهمة أو المشاركة.
ه بيان بالتمويل والتسهيلات الائتمانية أو أية مديونية أخري حصل عليها الطالب من البنوك المحلية والأجنبية والمؤسسات الاخري أو كفلها هو والأطراف المرتبطة به علي أن يتضمن البيان اسم الجهة المقدمة للتمويل أو للتسهيل أو للمديونية الاخري والغرض من كل منها والأرصدة القائمة في نهاية آخر ثلاث سنوات وفي آخر تاريخ قبل تقديم الطلب وأية تسويات يكون قد قام بإجرائها مع هذه الجهات وأية اجراءات قانونية متخذة منه أو ضده في شأن التمويل أو التسهيل أو المديونية الاخري المشار إليها.
ثانيا: إذا كان مقدم الطلب شخصاً اعتبارياً:
أ بيان بالاسم والعنوان والشكل القانوني وغرض وطبيعة النشاط وتاريخ بدء مزاولته.
ب بيان برأس المال المصدر والمدفوع وباسماء المالكين لأكثر من 10% من رأس المال المصدر.
ج صورة من النظام الأساسي ومن صحيفة القيد في السجل التجاري.
د صورة من القوائم المالية عن آخر ثلاث سنوات مالية وتقارير مراقبي الحسابات عنها.
ه ما يثبت عدم صدور أحكام نهائية بإشهار إفلاس طالب التملك وعدم إدانته بجريمة ماسة بالشرف أو الأمانة أو بإحدي الجرائم المنصوص عليها في القانون أوفي قانون مكافحة غسل الأموال أو أي مستند آخر يفي بالغرض يقبله البنك المركزي.
و- بيان بأسماء الأطراف المرتبطة بطالب التملك بما في ذلك أسماء البنوك والشركات التي يساهم أو يشارك فيها وأي من أعضاء مجلس ادارته أو أي من المساهمين فيه بنسبة تجاوز 10% من رأس المال المصدر لكل منها متضمناً قيمة ونسبة المساهمة.
ز- بيان بالتمويل والتسهيلات الائتمانية أو أية مديونية أخري حصل عليها الطالب. أو كفلها. شاملاً الأطراف المرتبطة به. من البنوك المحلية والأجنبية والمؤسسات الأخري. علي أن يتضمن البيان اسم الجهة المقدمة للتمويل أو للتسهيل أو للمديونية الأخري والغرض من كل منها والأرصدة القائمة في نهاية آخر ثلاث سنوات مالية وفي آخر تاريخ قبل تقديم الطلب. مع بيان أية تسويات يكون قد قام باجرائها مع هذه الجهات. والاجراءات القانونية المتخذة منه أو ضده في شأن التمويل أو التسهيل أو المديونية الأخري المشار إليها.
ح- إذا كان الطالب بنكاً أو مؤسسة مالية مركزها الرئيسي خارج مصر يتعين تقديم مستند يفيد خضوع المركز الرئيسي لرقابة السلطة المختصة وان ترخيصه لممارسة النشاط مازال سارياً.
وفي جميع الأحوال يتعين علي مقدم الطلب نشر طلبه في صحيفتين يوميتين صباحيتين واسعتي الانتشار احداهما علي الأقل باللغة العربية خلال ثلاثين يوما من تاريخ تقديمه للبنك المركزي مع الاشارة إلي حق كل ذي مصلحة في تقديم اعتراض مسبب علي الطلب إلي البنك المركزي خلال عشرة أيام من تاريخ النشر.
ويضع البنك المركزي بالاتفاق مع الهيئة العامة لسوق المال الاجراءات التي تتبع اذا ترتب علي طرح أسهم زيادة رأس مال أحد البنوك من خلال طرح عام أو خاص تجاوز النسبة المقررة في المادة "51" من القانون.

مادة "14"

إذا تملك الشخص الطبيعي بالميراث أو الوصية أكثر من 10% من رأس المال المصدر لأي بنك أو ما يؤدي إلي سيطرته الفعلية عليه ورغب في استمرار هذا التملك يتعين عليه اتخاذ الاجراءات الآتية:
أ- تقديم طلب بذلك إلي البنك المركزي علي النموذج المعد لهذا الغرض مرفقا به المستندات المنصوص عليها في البند اولا من المادة "13" من هذه اللائحة وذلك خلال ثلاثين يوما من تاريخ علم الطالب بما آل اليه بطريق الميراث او الوصية.
ب- نشر الطلب في صحيفتين يوميتين صباحيتين واسعتي الانتشار احداهما علي الأقل باللغة العربية خلال ثلاثين يوما من تاريخ تقديمه للبنك المركزي مع الاشارة الي حق كل ذي مصلحة في تقديم اعتراض مسبب علي الطلب الي البنك المركزي خلال عشرة أيام من تاريخ النشر.

مادة 15

تسري أحكام المواد من "12" إلي "14" من هذه اللائحة علي المالك المستفيد للأسهم أو شهادات الايداع الدولية ويكون المالك المسجل هو الملتزم بتنفيذ هذه الأحكام نيابة عن المالك المستفيد.

مادة 16

يلتزم البنك بالافصاح عن اسم كل مساهم يمتلك وحده أو مع أطرافه المرتبطة ما يزيد علي 5% من رأس مال البنك المصدر. وذلك في الايضاحات المتممة للقوائم المالية المنشورة وفقاً للقانون.
الفصل الثالث: الرقابة علي البنوك

مادة "17"

علي البنوك الافصاح الكامل لعملائها عن معدلات العائد وأسعار الخدمات المصرفية التي تقدمها وذلك وفقاً للقواعد الآتية:
أ- ان يتم الافصاح في نصوص العقد عند التعاقد مع العميل. وباخطار من البنك للعميل وفقاً لشروط العقد عند التجديد أو تعديل المعدلات أو الأسعار.
ب- أن يكون الافصاح في صالات استقبال العملاء بالبنوك وفروعها. أو في الاعلان بالصحف ووسائل الاعلام الأخري عن الخدمات التي يقدمها البنك للعملاء أو في المراسلات الخاصة والنشرات المرسلة لهم.
ج- ان يتضمن الافصاح معدلات العائد السنوية الفعلية وفقاً للاعراف المصرفية.

مادة "18"

يكون معيار كفاية رأس المال هو أساس حساب مقدار القاعدة الرأسمالية للبنك في تطبيق حكم البند "3" من المادة "60" من القانون. وذلك وفقاً لما يحدده مجلس ادارة البنك المركزي.

مادة "19"

يتعين علي البنك عند تقديم التمويل أو التسهيل الائتماني للعميل مراعاة الضوابط الآتية:
أ- التأكد من الجدارة الائتمانية للعميل وكفاءة ادارة نشاطه ومن صحة المعلومات والبيانات المقدمة منه. وذلك وفقاً لقواعد واجراءات تقييم الائتمان التي يضعها مجلس ادارة البنك تطبيقاً لحكم المادة "63" من القانون.
ب- شمول بيان أرصدة المديونية المشار اليها من المادة "62" من القانون لمديونيات الأطراف المرتبطة بالعميل.
ج- استيفاء الاستعلام عن العميل من مصادر موثوق فيها وفقاً للنماذج التي يعتمدها مجلس ادارة البنك مع مراعاة تجديد الاستعلام مرة علي الأقل كل ستة أشهر.
د- التأكد من حُسن سمعة العميل وتوافر موارد ذاتية كافية لديه تتناسب مع حجم التمويل أو التسهيل الائتماني المقدم له من البنك ومن البنوك والجهات الأخري. وكفاية التدفقات النقدية المتوقعة من أنشطته المطلوب تمويلها للوفاء بالتزاماته.
ه- الاطلاع علي البيان المجمع الخاص بالعميل والأطراف المرتبطة به والذي توفره قاعدة المعلومات المجمعة بالبنك المركزي. وذلك قبل اتخاذ قرار تقديم التمويل أو التسهيل الائتماني أو زيادته أو تجديده أو تعديل شروطه.
و- مراعاة ألا تؤدي نسبة التمويل من الجهات المحلية والأجنبية إلي حقوق المساهمين في منشأة العميل إلي الاخلال بقدرتها علي خدمة التمويل والتسهيلات الائتمانية التي حصلت عليها.
ز- ان يكون التمويل أو التسهيل الائتماني لغرض محدد وألا يستخدم إلا في هذا الغرض.
ح- ان يقترن منح التمويل أو التسهيل الائتماني بالنقد الأجنبي بتوافر موارد بالنقد الأجنبي لدي العميل تساعده علي السداد.
ط- عدم تركز ما يقدمه البنك من التمويل والتسهيلات الائتمانية لدي عدد محدود من العملاء أو الأنشطة أو القطاعات.
ي - الالتزام بصلاحيات المديرين في المركز الرئيسي بالبنك وفي فروعه في تقديم الائتمان والموافقة عليه. وكذلك بالحدود الدنيا لطلبات الائتمان التي تعرض علي مجلس ادارة البنك. وذلك كله طبقا لما تحدده اللائحة الداخلية للبنك.
ك - استيفاء كافة الشروط التي تتضمنها الموافقة الائتمانية قبل السماح باستخدام التمويل أو التسهيل الائتماني وفي جميع مراحل هذا الاستخدام.
ل - أي ضوابط أخري يقررها مجلس إدارة البنك المركزي.

مادة "20"

في الأحوال التي يقرر فيها البنك الحصول علي ضمانات عينية من العميل. يتم تقييم هذه الضمانات. عن طريق بيوت الخبرة المتخصصة والمسجلة لدي البنك المركزي وفقا للمعايير المهنية. وعلي الأخص مايأتي:
أ - القيمة وقت التملك.
ب - التغيرات التي طرأت علي قيمة الأصل الضامن من تاريخ تملكه.
ج - التغيرات التي طرأت علي السوق وأثرها في تغير قيمة الأصل الضامن.
د - القيمة البيعية للأصول المثيلة وقت التقييم.
ه - المخاطر المحتمل تعرض الأصل الضامن لها.

مادة "21"

في الأحوال التي يقرر فيها البنك الحصول علي ضمانات من أوراق مالية وضمانات ذات طبيعة أخري من العميل. يتم تقييم هذه الضمانات وفقا للمعايير المهنية. وعلي الأخص ما يأتي:
أ - القيمة السوقية بالنسبة للأوراق المالية ذات التداول النشط في إحدي البورصات.
ب - القيمة استنادا إلي صافي حقوق المساهمين وفقا للقواعد التي يقررها مجلس إدارة البنك المركزي. وذلك بالنسبة للأسهم ذات التداول غير النشط أو غير المقيدة في احدي البورصات.
ج - القيمة وفقا للقواعد التي يضعها مجلس إدارة البنك المركزي علي ضوء معايير المحاسبة المصرية وذلك بالنسبة للسندات ذات التداول غير النشط أو غير المقيدة في إحدي البورصيات.
د - المعايير التي يضعها مجلس إدارة البنك المركزي في ضوء أحكام المادة "19" من هذه اللائحة بالنسبة للكفالات الشخصية وكذلك بالنسبة إلي الضمانات ذات الطبيعة الأخري.

مادة "22"

يعد في البنك المركزي سجل لقيد بيوت الخبرة القادرة علي المشاركة في تقييم الضمانات التي تقدم للبنوك. يتضمن البيانات الآتية:
أ - اسم بيت الخبرة وشكله القانوني وعنوان مقره.
ب - رقم وتاريخ قيده في السجل التجاري أو النقابة المهنية.
ج - مجالات التخصص.
د - تاريخ بدء مباشرة النشاط.
ه - أسماء المسئولين عن إدارة بيت الخبرة ومؤهلاتهم ومن لهم حق اعتماد تقارير التقييم الصادرة عنه.
و - عدد الخبراء وتخصصاتهم.
ز - سابقة الأعمال.

مادة "23"

يكون قيد بيوت الخبرة في السجل المشار إليه في المادة "22" من هذه اللائحة بناء علي طلب يقدم علي النموذج الذي يعده البنك المركزي لهذا الغرض. وترفق بالطلب المستندات الآتية:
أ - مستخرج قيد بيت الخبرة في السجل التجاري أو شهادة القيد لدي النقابة المهنية.
ب - صورة من البطاقة الضريبية.
ج - صورة من بطاقة اثبات الشخصية لصاحب بيت الخبرة. أو الشركاء أو أعضاء مجلس الادارة بحسب الأحوال.
د - بيان السيرة الذاتية للمسئولين عن إدارة بيت الخبرة ومن لهم حق اعتماد تقارير التقييم.
ه - بيان بأسماء ومؤهلات وسابقة أعمال الخبراء المتفرغين وغير المتفرغين الذين يستعين بهم بيت الخبرة.
و - صورة من عقد الشركة أو من نظامها بالنسبة لبيت الخبرة الذي يتخذ شكل شركة.
ز - تعهد من المسئولين عن إدارة بيت الخبرة بالامتناع عن القيام بأعمال تقييم لضمانات مقدمة للبنك في حالة وجود تعارض بين مصالح بيت الخبرة وبين هذا البنك.
ح - بيان بسابقة أعمال التقييم التي قام بها بيت الخبرة خلال الخمس سنوات السابقة.
ط - بيان بما يكون لبيت الخبرة من علاقة بأي من بيوت أو مؤسسات الخبرة الأجنبية أو الدولية.
ويعرض طلب القيد علي مجلس إدارة البنك المركزي لاصدار قرار في شأنه خلال ثلاثين يوما من تاريخ تقديم الطلب مستوفيا المستندات المطلوبة. ويتم اخطار بيت الخبرة بقرار المجلس بكتاب موصي عليه مصحوب بعلم الوصول خلال خمسة عشر يوما من تاريخ صدوره.

مادة "24"

يتعين أن تتوفر في كل من المسئولين عن إدارة بيت الخبرة ومن لهم حق اعتماد تقارير التقييم الصادرة منه الشروط الآتية:
أ- أن يكون حاصلا علي مؤهل عال.
ب- أن تكون له مدة خبرة متخصصة ومتميزة لا تقل عن عشر سنوات في مجال التقييم.
ج- أن يكون حسن السمعة. ولم يصدر ضده حكم نهائي في جريمة ماسة بالشرف أو الأمانة أو في إحدي الجرائم المنصوص عليها في القانون أو في قانون مكافحة غسل الأموال أو سبق اشهار إفلاسه بحكم نهائي.
د- ألا يكون عضوا بمجلس إدارة أي من البنوك العاملة في مصر.
ه- أن يكون مقيدا بجداول خبراء التقييم بالهيئة العامة للتمويل العقاري. وذلك بالنسبة للضمانات العقارية.

مادة "25"

يكون بيت الخبرة مسئولا عن بذل عناية الرجل الحريص في إعداد تقارير التقييم الصادرة منه.
ويحظر علي بيت الخبرة وعلي كل من المسئولين عن إدارته أو المساهمين أو الشركاء فيه أو الخبراء به إجراء تقييم الضمانات إذا كانت لأي منهم أو لأي من أطرافهم المرتبطة مصلحة فيها. كما يحظر عليهم شراء الضمانات بعد تقييمها.

مادة "26"

إذا ثبت من تقارير التفتيش التي يعدها البنك المركزي عدم التزام البنك بالمعايير التي يضعها البنك المركزي لتصنيف ما يقدمه البنك من تمويل وتسهيلات ائتمانية ولتصنيف غير المنتظم منها والارصدة الناتجة عن هذا التصنيف. ولم يقم بإزالة المخالفة بعد إنذاره خلال ثلاثين يوما من تاريخ الإنذار. كان لمجلس إدارة البنك المركزي أن يتخذ قبل البنك المخالف إجراء أو أكثر من الاجراءات الآتية:
أ- إلزام البنك باستكمال المخصصات خلال المدة التي يقدرها المجلس.
ب- إيقاف أي توزيع علي المساهمين لمدة معينة. وذلك كله دون إخلال بالإجراءات المنصوص عليها في المادة "135" من القانون.
ج- مطالبة كبار المساهمين في البنك بتوفير تمويل مساند له خلال المدة التي يحددها المجلس.

مادة "27"

تتولي اللجنة الداخلية للمراجعة المشكلة في كل بنك تطبيقا لأحكام المادة "82" من القانون الاختصاصات الآتية:
أ- اقتراح تعيين مراقبي الحسابات وتحديد أتعابهما والنظر في الأمور المتعلقة باستقالتهما أو إقالتهما. وبما لا يخالف أحكام القانون وقانون الجهاز المركزي للمحاسبات.
ب- إبداء الرأي في شأن الإذن بتكليف مراقبي الحسابات بأداء خدمات لصالح البنك بخلاف مراجعة القوائم المالية. وفي شأن الاتعاب المقدرة عنها. وبما لا يخل بمقتضيات استقلالهما.
ج- مناقشة ما تراه اللجنة من موضوعات مع مدير التفتيش الداخلي والمسئول عن الالتزام بالبنك. ومراقبي الحسابات والمسئولين المختصين وكذلك ما يري أي من هؤلاء مناقشته مع اللجنة.

مادة "28"

تعقد لجنة المراجعة الداخلية المنصوص عليها في المادة "27" من هذه اللائحة اجتماعا علي الأقل كل ثلاثة اشهر. يحضره مراقبا حسابات البنك. وذلك بدعوة من رئيسها أو بطلب من أي من مراقبي الحسابات وللجنة ان تستعين في عملها بمن تراه.
ويعرض رئيس اللجنة محاضر اجتماعاتها وتوصياتها علي مجلس إدارة البنك ليتخذ ما يراه بشأنها.

مادة "29"

تختص اللجنة التنفيذية التي تشكل في كل بنك تطبيقًا لأحكام المادة "82" من القانون بما يأتي:
أ- دراسة واتخاذ القرارات بشأن التمويل والتسهيلات الائتمانية في إطار الصلاحيات المخولة للجنة تطبيقا لقواعد تقديم الائتمان التي يضعها البنك.
ب- دراسة واتخاذ القرارات بشأن المساهمات في رءوس أموال الشركات في إطار الصلاحيات المخولة للجنة.
ج- إبداء الرأي في تقارير تصنيف ما يقدمه البنك من تمويل وتسهيلات ائتمانية لعملائه والمخصصات المقترح تكوينها لمقابلتها. وتقارير تقييم المساهمات في رءوس أموال الشركات وعرضها علي مجلس الإدارة مشفوعة برأيها فيها.
الفصل الرابع: نظم تجميع البيانات
والإحصاءات الائتمانية

مادة "30"

يحتوي النظام المركزي لتسجيل أرصدة التمويل والتسهيلات الائتمانية المقدمة لعملاء البنوك العاملة في مصر والمنشأ في البنك المركزي بموجب المادة "66" من القانون علي ما يأتي:
أ- بيانات عن مركز كل عميل وأطرافه المرتبطة. يحصل علي تمويل أو تسهيل ائتماني من أي بنك من البنوك العاملة في مصر يجاوز القيمة التي يصدر بتحديدها قرار من مجلس إدارة البنك المركزي. وذلك علي النموذج المعد لهذا الغرض.
ب- جداول تشتمل علي بيانات مراكز العملاء

مادة "31"

يحتوي نظام تسجيل أرصدة مديونية البنوك العاملة في مصر والضمانات الصادرة منها لجهات في الخارج. والمنشأ في البنك المركزي بموجب المادة "66" من القانون. علي ما يأتي:-
أ- بيانات عن أرصدة مديونية البنوك للخارج علي النموذج المعد لهذا الغرض موزعة وفقا لما يأتي:
- الجهات الدائنة.
- آجال المديونيات.
ب- بيانات عن قيم الضمانات الصادرة من بنوك لجهات في الخارج علي النموذج المعد لهذا الغرض. موزعة وفقا لما يأتي:-
- الجهات الصادر لصالحها الضمان.
- الجهات طالبة الضمان.
- الضمانات بحسب آجال الصلاحية.

مادة "32"

يحتوي نظام تسجيل أرصدة التمويل المقدم من شركات التأجير التمويلي وشركات التمويل العقاري لعملائها. والمنشأ في البنك المركزي بموجب المادة "66" من القانون علي ما يأتي:-
أ- بيانات شهرية عن إجمالي التمويل الذي تقدمه كل شركة إلي عملائها وذلك علي النموذج المعد لهذا الغرض.
ب- بيانات شهرية عن مركز كل عميل وأطرافه المرتبطة. يحصل علي تمويل من أي شركة تجاوز القيمة التي يصدر بتحديدها قرار من مجلس إدارة البنك المركزي. وذلك علي النموذج المعد لهذا الغرض.

مادة "33"

تلتزم البنوك وشركات التأجير التمويلي وشركات التمويل العقاري باتباع أساليب العمل الآتية: بالنسبة لكل نظام من الأنظمة المشار اليها في المواد "30". "31". "32" من هذه اللائحة:
أ ادخال بيانات كل عميل والأطراف المرتبطة به الكترونيا في النظام. وذلك بمعرفة مسئول يخطر البنك المركزي باسمه ودرجته الوظيفية.
ب ارسال البيانات من خلال شبكة معلومات البنك المركزي في المواعيد التي يحددها قرار محافظ البنك.
ج ضمان تأمين البيانات التي يتم ادخالها.

الباب الثالث
بنوك القطاع العام
مادة "34"

يكون تعيين رئيس واعضاء مجلس ادارة بنك القطاع العام بقرار من رئيس مجلس الوزراء بعد أخذ رأي محافظ البنك المركزي وذلك لمدة ثلاث سنوات قابلة للتجديد لمدة أو لمدد أخري.
الباب الرابع
رسم توثيق محاضر التصالح

مادة "35"

يقدم محضر التصالح الذي يتم مع البنوك طبقا لاحكام المادة "133" من القانون الي مكتب الشهر العقاري الذي يقع في دائرته البنك المتصالح معه لتوثيقه ويقيد المحضر في السجل المعد لذلك بمكتب الشهر العقاري المختص ويحصل علي هذا التوثيق رسم مقداره نصف في الألف من قيمة الحقوق المتفق علي الوفاء بها وفقا لشروط التصالح.
الباب الخامس
تنظيم عمليات النقد الأجنبي

مادة "36"

يتم التعامل في النقد الاجنبي عن طريق البنوك المعتمدة بقرار من محافظ البنك المركزي وللمحافظ أن يرخص بالتعامل في النقد الأجنبي لشركات الصرافة ولجهات أخري وفقا للقواعد والاجراءات التي يحددها مجلس ادارة البنك المركزي.

مادة "37"

يجب أن يقتصر نشاط شركة الصرافة التي يرخص لها بالتعامل في النقد الأجنبي علي نشاط أو أكثر مما يأتي:
أ شراء النقد الأجنبي وبيعه لحساب الشركة.
ب شراء وتحصيل وبيع الشيكات السياحية الصادرة عن البنوك العاملة في مصر أو في الخارج لحساب الشركة. علي أن يتم التحصيل في حالة الشراء والتغطية في حالة البيع عن طريق حسابات الشركة لدي أحد البنوك المعتمدة في مصر.
كما يقتصر تمويل نشاط الشركة علي مواردها الذاتية من حقوق المساهمين دون الاستعانة بأية موارد أخري.
ويحظر علي الشركة القيام بأي عمل آخر من أعمال البنوك بما في ذلك اجراء التحويلات من وإلي الخارج.

مادة "38"

يكون تعامل شركة الصرافة نقداً داخل مقارها ومع عملاء موجودين فيها. ويجوز نقل الأموال فيما بين الشركة وفروعها. كما يجوز تعامل شركة الصرافة بالبيع والشراء فيما بينها ومع البنوك.
وفي جميع الأحوال يجب أن يكون التعامل بموجب إيصالات تصدرها الشركة. وأن تفيد كافة العمليات في سجلات أو نظم آلية تعد لهذا الغرض وفقاً للقواعد والضوابط التي يضعها البنك المركزي في هذا الشأن.

مادة "39"

يجب أن يقتصر نشاط الجهة الأخري التي يرخص لها محافظ البنك المركزي بالتعامل في النقد الأجنبي لأغراض السياحة والسفر علي نشاط أو أكثر مما يأتي:
أ- شراء وبيع العملات الأجنبية في صورة نقد أجنبي أو شيكات سياحية مقابل نقد مصري.
ب- صرف الشيكات السياحية بالعملات الأجنبية مقابل نقد أجنبي.
ج- إصدار شيكات سياحية. مقابل نقد أجنبي أو أدوات دفع بالنقد الأجنبي.

مادة "40"

يتعين الحصول علي موافقة البنك المركزي قبل البدء في إنشاء شركة الصرافة أو أحد فروعها. ويقدم طلب الحصول علي الموافقة المبدئية لإنشاء الشركة أو الفرع محدداً الموقع واسم وبيانات المدير المسئول.
ويعرض الطلب علي محافظ البنك المركزي لإصدار قرار في شأنه.
ويتعين علي الشركة التي حصلت علي الموافقة المبدئية التقدم بطلب القيد في سجل شركات الصرافة المعد بالبنك المركزي وذلك قبل مزاولة النشاط بثلاثين يوماً علي الأقل.
وفي جميع الأحوال لا يجوز مزاولة النشاط إلا بعد إخطار الشركة بالقيد في السجل المشار إليه. وذلك بكتاب موصي عليه مصحوب بعلم الوصول.

مادة "41"

يتم تسجيل شركات الصرافة وفروعها التي يرخص لها بالتعامل في النقد الأجنبي في السجل المشار إليه في المادة "40" من هذه اللائحة. وذلك بناء علي طلب يقدم إلي البنك المركزي علي النموذج المعد لهذا الغرض.

مادة "42"

يكون التعامل داخل مصر شراءً وبيعاً في مجال السلع والخدمات بالجنيه المصري ووفقاً للقواعد الآتية:
أ- ألا يكون التعامل بالجنيه المصري مخالفاً لنص في عقد من عقود المقاولات أو التوريدات أو الخدمات مبرمة مع طرف أجنبي. وبشرط أن يتم التعامل عن طريق البنوك المعتمدة للتعامل في النقد الأجنبي.
ب- ألا يكون التعامل بالجنيه المصري مخالفاً لنص في عقد من عقود المقاولات أو التوريدات مبرم مع طرف مصري وفي حدود المكون الأجنبي اللازم لتنفيذ العقد. أو مخالفاً لنص في عقد من عقود التأمين التي تنص علي سداد الأقساط واستحقاق التعويض بالنقد الأجنبي. وبشرط أن يتم التعامل عن طريق البنوك المعتمدة للتعامل في النقد الأجنبي.
ج- ألا يتعارض التعامل بالجنيه المصري مع طبيعة العمل بالمنشآت السياحية أو الأنشطة التي يقوم بها الأفراد والمنشآت والمحلات التجارية التي تقتضي طبيعتها التعامل بالنقد الأجنبي بشرط الحصول علي ترخيص من محافظ البنك المركزي بعد موافقة وزير السياحة أو الجهة المختصة بحسب الأحوال.
د- أن يكون تعامل المشروعات العاملة بنظام المناطق الحرة والمناطق الاقتصادية ذات الطبيعة الخاصة بالعملة التي يتم الاتفاق عليها.
ه- لا تشتمل السلع والخدمات التي يلزم التعامل فيها بالجنيه المصري علي الأوراق المالية والاستثمارات المالية الأخري وعوائ